¿Cuánto son los costos de cierre y quién los paga?
Tal como la preguntan
Ya casi tengo el enganche para mi primera casa, pero el agente me dijo que también necesito dinero para los costos de cierre. ¿Cuánto es eso más o menos y no los paga el vendedor?
La respuesta corta
Los costos de cierre suelen ser de 2% a 5% del monto del préstamo, según Freddie Mac. En una compra, normalmente los paga el comprador, aunque el vendedor puede cubrir una parte si lo negocian en el contrato o lo exige la ley estatal. Cada tipo de préstamo pone un límite a cuánto puede aportar el vendedor.
Puntos clave
- Freddie Mac indica que los costos de cierre suelen ser de 2% a 5% del monto del préstamo, aparte del enganche.
- La CFPB explica que, en una compra, el comprador generalmente paga los costos de la transacción, aunque el vendedor puede pagar algunos según el contrato o la ley estatal.
- El prestamista debe entregarte el Loan Estimate dentro de los tres días hábiles después de tu solicitud, y debes recibir el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre.
- Las reglas federales limitan los aumentos: muchos cargos del prestamista no pueden subir, y ciertos cargos de terceros y de registro no pueden subir más de 10% en total.
- Fannie Mae limita los aportes del vendedor a 3%, 6% o 9% del precio según tu enganche, y VA limita las concesiones del vendedor a 4% del valor razonable de la casa.
Calcula tus propios números con nuestra herramienta: Calculadora de costos de cierre.
En esta respuesta
Los costos de cierre (closing costs) suelen ser de 2% a 5% del monto del préstamo, según Freddie Mac. En un préstamo de $285,000, eso es entre $5,700 y $14,250, aparte del enganche. En una compra, normalmente los paga el comprador, aunque el vendedor puede cubrir una parte si lo negocian.
La buena noticia es que no tienes que adivinar. La ley obliga al prestamista a darte un estimado detallado al inicio y el monto final antes de firmar. En esta guía te explicamos qué incluyen los costos de cierre, quién paga qué, cuánto puede aportar el vendedor y cómo revisar los documentos para no llevarte sorpresas el día del cierre.
¿Qué son los costos de cierre?
Son los cargos y gastos que se pagan para completar la compra y el préstamo, además del enganche. Incluyen cargos del prestamista, servicios de terceros como la tasación y el seguro de título, impuestos y tarifas del gobierno, y pagos por adelantado de impuestos, seguro e intereses.
La CFPB lista entre los costos comunes de cierre la tasación, el servicio de impuestos, el seguro de título, los impuestos del gobierno y los gastos prepagados, como impuestos de propiedad, seguro de la casa e intereses hasta el primer pago.
Para ordenarlos, piensa en cuatro grupos:
- Cargos del prestamista: originación (origination fee), puntos de descuento y procesamiento.
- Servicios de terceros: tasación (appraisal), reporte de crédito, seguro y servicios de título, y agrimensura en algunos estados.
- Impuestos y tarifas del gobierno: registro de documentos e impuestos de transferencia.
- Prepagos y depósito en garantía (escrow): seguro de la casa, impuestos de propiedad e intereses del primer periodo.
- Costos de cierre típicos como parte del préstamo (Freddie Mac)
- 2%–5%
- Tiempo mínimo para revisar tu Divulgación de cierre
- 3 días hábiles
Fuente: Freddie Mac; CFPB (datos al 18 de octubre de 2026).
¿Cuánto cuestan en dólares?
Freddie Mac calcula de 2% a 5% del monto del préstamo. La cifra real depende del estado, del condado, del precio de la casa y de si compras puntos para bajar la tasa. Los impuestos de transferencia y el seguro de título son los que más cambian de un lugar a otro.
Según Freddie Mac, tu prestamista te detalla los costos de cierre en el Loan Estimate. Esta tabla muestra el rango para tres tamaños de préstamo:
| Monto del préstamo | 2% | 3.5% | 5% |
|---|---|---|---|
| $200,000 | $4,000 | $7,000 | $10,000 |
| $285,000 | $5,700 | $9,975 | $14,250 |
| $400,000 | $8,000 | $14,000 | $20,000 |
Los porcentajes se calculan sobre el préstamo, no sobre el precio de la casa. Si compras puntos de descuento, tus costos pueden quedar cerca o por encima del extremo alto.
Ver los datos en una tabla
| Monto | |
|---|---|
| Enganche | $15,000 |
| Costos de cierre (3%) | $8,550 |
| Crédito del vendedor | -$4,000 |
| Total al cierre* | $19,550 |
Fuente: Cálculo de Mortgage Advice Daily (ejemplo) (datos al 18 de octubre de 2026). Ejemplo hipotético, no es una cotización
¿Quién paga los costos de cierre, el comprador o el vendedor?
Por lo general, el comprador. La CFPB explica que, al comprar, generalmente pagas los costos relacionados con la transacción, y que el vendedor puede pagar algunos según el contrato o la ley estatal. También puedes negociar que el vendedor te dé un crédito para cubrir parte de tus costos.
Ojo con un detalle que señala la CFPB: aunque otro pague, tú puedes terminar pagando de forma indirecta. Un crédito del vendedor suele venir con un precio de compra más alto. Un crédito del prestamista (lender credit) normalmente se paga con una tasa de interés más alta o un préstamo más grande.
¿Cuánto puede aportar el vendedor?
Depende del préstamo. Fannie Mae permite que el vendedor y otras partes interesadas aporten de 3% a 9% del precio según tu enganche, en una vivienda principal. VA limita las concesiones del vendedor a 4% del valor razonable de la casa. FHA tiene su propio límite, así que pregunta a tu prestamista.
La Guía de Venta de Fannie Mae fija estos límites para vivienda principal o segunda casa:
- Enganche menor de 10% (préstamo de más del 90% del valor): hasta 3%.
- Enganche de 10% a menos de 25%: hasta 6%.
- Enganche de 25% o más: hasta 9%.
- Propiedad de inversión: hasta 2%, sin importar el enganche.
VA aclara que no limita los créditos que cubren costos de cierre del préstamo, pero sí las concesiones del vendedor, a no más de 4% del valor razonable de la casa.
¿Cómo sé cuánto voy a pagar antes de firmar?
Con dos documentos: el Loan Estimate, que recibes dentro de los tres días hábiles después de solicitar el préstamo, y el Closing Disclosure, que debes recibir al menos tres días hábiles antes del cierre. Compara ambos línea por línea y pregunta por cualquier cambio.
La CFPB explica que el Loan Estimate es un formulario estándar de tres páginas con la tasa, el pago mensual y los costos de cierre estimados. Como todos los prestamistas usan el mismo formato, puedes comparar ofertas fácilmente. El Closing Disclosure muestra los números finales.
¿Cuánto pueden subir los costos?
La Regulación Z (12 CFR 1026.19) pone límites:
- Sin aumento: cargos del prestamista o del corredor, servicios de terceros que no pudiste elegir e impuestos de transferencia.
- Hasta 10% en total: cargos de registro y servicios de terceros que pudiste comparar pero elegiste de la lista del prestamista.
- Sin límite fijo: intereses prepagados, seguro de la casa, depósitos en escrow y servicios que elegiste fuera de la lista, siempre que el estimado fuera de buena fe.
Los límites pueden cambiar si hay causas permitidas, como un cambio que tú pediste o una nueva fijación de tasa.
¿Puedo bajar mis costos de cierre?
Sí. Puedes comparar prestamistas, comparar los servicios que el Loan Estimate te permite escoger, negociar un crédito del vendedor y preguntar por programas de ayuda. Los programas estatales y locales de ayuda para compradores también pueden liberar dinero para el cierre.
Formas prácticas de ahorrar:
- Compara al menos tres Loan Estimates el mismo día y fíjate en la sección A, los cargos del prestamista.
- Compara proveedores de título y otros servicios marcados como “services you can shop for”.
- Pregunta por la ayuda para compradores. Según Freddie Mac, muchas agencias estatales y locales ofrecen subsidios o segundos préstamos; pregunta si el programa de tu zona también se puede usar para costos de cierre.
- Evalúa con cuidado un crédito del prestamista: baja el efectivo que necesitas hoy, pero sube tu tasa por años.
Si todavía estás juntando dinero, nuestra guía sobre cuánto necesitas de enganche te ayuda a sumar ambas cifras. Y si usas un préstamo ITIN, pregunta por sus cargos específicos; lo explicamos en cómo comprar casa con ITIN.
Más información en la página de la CFPB sobre estafas en el cierre hipotecario.
¿Qué hago ahora?
Calcula desde ya tus costos de cierre con el rango de 2% a 5% y guarda ese dinero junto con el enganche. Después, usa los documentos oficiales para afinar la cifra y negociar. Estos pasos te ayudan a llegar al cierre sin sorpresas:
- Suma enganche y costos de cierre. Usa el 5% del préstamo como meta segura mientras recibes cotizaciones.
- Pide Loan Estimates a tres prestamistas y compara los cargos de la sección A y los servicios que puedes escoger.
- Negocia un crédito del vendedor en tu oferta, dentro del límite de tu tipo de préstamo.
- Revisa el Closing Disclosure apenas lo recibas y compáralo con tu último Loan Estimate.
- Confirma por teléfono las instrucciones para enviar el dinero del cierre. Si tu crédito todavía es corto, mira también cómo construir crédito para comprar casa.
Tu resultado
Costos de cierre estimados$11,845
Tus costos de cierre estimados son de $11,845, alrededor de 2.96% del precio: $7,400 en cargos del préstamo y de terceros más $4,445 en gastos prepagados y escrow.
- Costos de cierre como parte del precio
- 2.96%
- Cargos del préstamo y de terceros
- $7,400
Mostramos un ejemplo con números predeterminados. Cambia cualquier campo para ver tu propio resultado. El campo de tasa empieza con el promedio nacional de Fija a 30 años (7.4%, semana del 15 de octubre de 2026). Usa tu propia cotización para una respuesta más cercana.
Funciona por completo en tu navegador. No se guarda ni se envía ningún dato.
Más preguntas sobre esto
¿Puedo meter los costos de cierre dentro del préstamo?
En una compra, normalmente no se suman al préstamo de forma directa. Lo que sí puedes hacer es aceptar un crédito del prestamista a cambio de una tasa más alta, o negociar un crédito del vendedor. La CFPB advierte que, de una u otra forma, tú terminas pagando ese costo.
¿Qué es el cash to close?
Es el dinero total que debes llevar al cierre. Incluye tu enganche y tus costos de cierre, y resta el depósito de buena fe que ya entregaste y los créditos del vendedor o del prestamista. Aparece en la primera página del Closing Disclosure.
¿Los costos de cierre son iguales en todos los estados?
No. Los impuestos de transferencia, las tarifas de registro y el costo del seguro de título cambian mucho de un estado y condado a otro. Por eso el rango de 2% a 5% es solo una guía; tu Loan Estimate te da la cifra para tu caso.
¿Puedo escoger yo la compañía de título?
Muchas veces sí. El Loan Estimate separa los servicios que puedes comparar (services you can shop for) de los que no. Si eliges un proveedor de la lista del prestamista, esos cargos tienen un límite de aumento de 10% en conjunto.
¿Qué pasa si el Closing Disclosure no coincide con el Loan Estimate?
Pregunta al prestamista por cada diferencia antes de firmar. Algunos cargos no pueden subir y otros tienen un límite de 10% en total, salvo cambios permitidos como una nueva tasa o un cambio que tú pediste. Si algo subió más de lo permitido, pide por escrito que lo corrijan.
¿Los costos de cierre se pueden deducir de impuestos?
Algunos pueden serlo y otros no; depende de tu situación y de si detallas tus deducciones (itemize). Esta guía no da asesoría de impuestos, así que consulta a un preparador de impuestos antes de contar con ese ahorro.
¿Cuándo debo tener listo el dinero del cierre?
Antes del día de cierre, en la forma que pida la compañía de título o el abogado de cierre, que suele ser una transferencia o un cheque de caja. Confirma las instrucciones por teléfono con un número que ya conozcas, nunca solo por correo electrónico.
Fuentes
Solo enlazamos a fuentes oficiales y primarias. “Revisado” es la fecha en que confirmamos cada página por última vez.
- Closing Your Loan When Buying (se abre en una pestaña nueva)Freddie Mac · Revisado
- What fees or charges are paid when closing on a mortgage and who pays them? (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- What is a Loan Estimate? (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- Closing Disclosure explainer (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- 12 CFR 1026.19, Certain mortgage and variable-rate transactions (Regulation Z) (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- B3-4.1-02, Interested Party Contributions (IPCs) (Selling Guide) (se abre en una pestaña nueva)Fannie Mae · Revisado
- VA funding fee and loan closing costs (se abre en una pestaña nueva)U.S. Department of Veterans Affairs · Revisado
- Beware of mortgage closing scams (se abre en una pestaña nueva)Consumer Financial Protection Bureau · Revisado
- Down Payment Assistance Programs (se abre en una pestaña nueva)Freddie Mac · Revisado
Cómo escribimos esta respuesta
Investigada y escrita por Mortgage Advice Daily Editorial Team, verificada con las fuentes indicadas arriba y revisada el 18 de octubre de 2026. No somos prestamista y los prestamistas no nos pagan.
Esta respuesta es educación general, no asesoría financiera, fiscal ni legal. Las reglas, las tasas y los límites de los programas cambian, y tu prestamista puede tener requisitos más estrictos. Para recibir ayuda personal gratuita, habla con un consejero de vivienda aprobado por HUD.
