미국 모기지 사전승인(pre-approval)은 어떻게 받나요?

모기지 사전승인(pre-approval)은 대출기관에 소득, 자산, 크레딧 정보를 내고 심사를 받아 “이 금액까지 빌려줄 수 있다”는 레터를 받는 과정입니다. 서류가 준비되어 있으면 빠르게 진행되고, 여러 곳에 동시에 신청해도 크레딧 점수 영향은 한 번과 같습니다.

미국에서는 집을 보러 다니기 전에 사전승인 레터부터 받는 것이 일반적입니다. 오퍼를 넣을 때 셀러가 “이 사람은 실제로 융자를 받을 수 있는가”를 확인하는 근거가 되기 때문입니다. 아래에서 순서, 서류, 주의할 점을 차례로 정리했습니다.

사전승인 레터란 무엇이고 왜 필요한가요?

사전승인 레터는 대출기관이 당신의 정보를 검토한 뒤 얼마까지 빌려줄 의향이 있는지 적어 준 문서입니다. 셀러와 에이전트는 이 레터로 오퍼의 신뢰도를 판단합니다. 다만 확정 융자가 아니며, 집이 정해진 뒤 감정과 최종 심사를 통과해야 실제 융자가 나옵니다.

CFPB는 사전자격(prequalification)과 사전승인 레터 모두 “대출기관이 얼마를 빌려줄 의향이 있는지”를 보여 주지만 “보장된 융자 제안은 아니다”라고 설명합니다(CFPB). 또 두 용어를 대출기관마다 다르게 쓰기 때문에 이름만으로는 심사 깊이를 알 수 없습니다.

표의 구분은 일반적인 경향이며 대출기관마다 다릅니다. 레터를 받을 때 “크레딧을 조회했는지, 서류를 확인했는지”를 꼭 물어보세요.

사전승인은 어떤 순서로 받나요?

먼저 크레딧 리포트를 확인하고, 서류를 모은 뒤, 대출기관 두세 곳에 신청해 레터와 견적을 비교합니다. 온라인이나 전화로 신청서를 내면 대출기관이 크레딧을 조회하고 서류를 검토한 뒤 레터를 줍니다.

1. 크레딧 리포트 확인: AnnualCreditReport.com에서 세 신용평가사 리포트를 매주 무료로 볼 수 있습니다. 오류가 있으면 신청 전에 정정을 요청하세요.
2. 서류 준비: 아래 목록의 서류를 PDF로 한 폴더에 모아 둡니다.
3. 대출기관 선택: 은행, 크레딧 유니언, 모기지 회사 등 두세 곳을 고릅니다. 한국어 상담이 가능한 곳을 찾는 분도 많은데, 언어보다 조건 비교가 먼저입니다.
4. 신청과 크레딧 조회: 신청서를 내면 대출기관이 크레딧을 조회합니다.
5. 레터 받기와 비교: 레터 금액, 예상 금리, 조건을 비교하고, 정식 신청을 하면 받는 융자 견적서(Loan Estimate)로 비용을 나란히 놓고 봅니다.

크레딧 점수가 금리에 얼마나 영향을 주는지는 크레딧 점수와 모기지 금리에서 자세히 다룹니다.

어떤 서류를 준비해야 하나요?

기본은 신분 서류, 최근 급여명세서, 최근 1~2년 W-2, 최근 두 달 은행 명세서입니다. 자영업자는 세금보고서가 더 중요하고, 비자 체류자는 비자와 체류 신분 서류가 추가됩니다. 미리 모아 두면 사전승인과 최종 심사 모두 빨라집니다.

• 신분과 체류 서류: 운전면허증이나 여권, 사회보장번호(SSN), 영주권 카드 또는 비자와 EAD 같은 체류 서류.
• 급여명세서: Fannie Mae B3-3.1-02에 따르면 가장 최근 급여명세서는 최초 신청일 30일 이내 날짜여야 하고 올해 누적 소득이 나와 있어야 합니다.
• W-2: 소득 종류에 따라 최근 1년 또는 2년 치가 필요합니다.
• 은행·투자 계좌 명세서: 보통 최근 두 달 치입니다. 다운페이먼트와 클로징 비용, 리저브를 증명합니다.
• 자영업자: 개인·사업 세금보고서 등 대출기관이 요구하는 소득 서류.
• 기타: 현재 렌트 계약서, 이혼·양육비 관련 서류, 증여금이 있다면 증여 편지.

비영주 체류자도 사전승인을 받을 수 있습니다. Fannie Mae B2-2-02는 합법적으로 체류하는 비영주 체류자의 융자를 시민과 같은 조건으로 매입한다고 밝히지만, 어떤 서류로 체류를 확인할지는 대출기관이 정합니다. 다운페이먼트 금액과 비자 체류자의 FHA 제한은 미국 첫 집 다운페이먼트 글을 참고하세요.

한국에서 가져온 자금은 어떻게 증명하나요?

한국 계좌의 돈을 다운페이먼트로 쓰려면 달러로 환전해 미국 금융기관 계좌에 넣고, 클로징 전에 달러 기준으로 확인을 받아야 합니다. 한국어 서류는 영어 번역본을 붙여야 합니다. 송금은 사전승인 단계보다 일찍 해 두는 편이 깔끔합니다.

Fannie Mae B3-4.2-05는 다운페이먼트, 클로징 비용, 리저브에 쓰는 모든 자금의 출처를 문서로 확인하도록 합니다. 외국 서류는 영어로 되어 있거나 정확한 번역을 첨부해야 하고, 해외 자산은 미국 또는 주 규제 금융기관에 달러로 예치되었다는 증거가 필요합니다.

여러 곳에 신청하면 크레딧 점수가 떨어지나요?

크게 걱정하지 않아도 됩니다. CFPB에 따르면 45일 안에 여러 모기지 회사가 크레딧을 조회하면 크레딧 리포트에 한 번의 조회로 기록되고, 몇 곳과 상담하든 영향은 같습니다. 그러니 한 곳만 보고 결정하기보다 같은 기간에 몇 곳을 비교하는 것이 유리합니다.

다만 마지막 조회가 첫 조회로부터 45일 안에 있어야 합니다(CFPB). 비교는 짧은 기간에 몰아서 하세요.

사전승인을 받은 뒤에는 무엇을 조심해야 하나요?

레터를 받았다고 끝이 아닙니다. 최종 승인 전까지 소득, 부채, 크레딧이 크게 바뀌면 조건이 달라지거나 승인이 취소될 수 있습니다. 또 서류에는 유효 기간이 있어서 집 찾기가 길어지면 새 명세서를 다시 내야 합니다.

• 새 빚 만들지 않기: 자동차 구입, 가구 할부, 새 카드 개설은 클로징 뒤로 미루세요.
• 이직은 미리 상의하기: 직장이나 소득 구조가 바뀌면 담당자에게 먼저 알리세요.
• 서류 유효 기간 확인: Fannie Mae B1-1-03에 따르면 크레딧 리포트와 소득·자산 서류는 클로징 서명일 기준 4개월이 지나면 안 됩니다.
• 견적서 비교: 정식 신청 후 대출기관은 3영업일 안에 융자 견적서를 줘야 합니다(CFPB). 같은 날 받은 견적끼리 비교해야 공정합니다.

나중에 금리가 내려가 갈아탈지 고민된다면 지금 리파이낸스를 해야 할까요?를 참고하세요.

이제 무엇부터 하면 될까요?

이번 주에 크레딧 리포트를 확인하고 서류를 모은 뒤, 45일 안에 두세 곳에서 사전승인을 받아 비교하세요. 레터 금액이 아니라 우리 가계가 편하게 낼 수 있는 월 상환액을 기준으로 집 가격대를 정하는 것이 핵심입니다.

1. AnnualCreditReport.com에서 세 신용평가사 리포트를 받아 오류를 확인합니다.
2. 신분·체류 서류, 급여명세서, W-2, 두 달 치 은행 명세서를 한 폴더에 모읍니다.
3. 한국 자금이나 증여금이 있다면 송금과 증명 서류를 먼저 정리합니다.
4. 같은 2주 안에 대출기관 두세 곳에 신청해 레터와 견적서를 비교합니다.
5. 레터 금액보다 낮은 범위에서 월 부담이 편한 가격대를 정하고 에이전트에게 알립니다.