Mua nhà lần đầu ở Mỹ cần bao nhiêu tiền trả trước (down payment)?

Mua nhà lần đầu ở Mỹ không bắt buộc phải có 20% tiền trả trước (down payment). Tùy loại khoản vay, tiền trả trước mua nhà có thể chỉ khoảng 3% với một số chương trình conventional, 3.5% với vay FHA, hoặc không cần trả trước với vay VA dành cho cựu quân nhân đủ điều kiện. Con số 20% chỉ là mức giúp bạn khỏi trả bảo hiểm khoản vay tư nhân.

Câu hỏi đúng không phải là “tối thiểu bao nhiêu”, mà là “bao nhiêu thì hợp với gia đình mình”. Câu trả lời phụ thuộc vào số tiền để dành, mức góp hằng tháng bạn chịu được và số tiền còn lại sau khi nhận nhà. Bài này giải thích từng lựa chọn bằng con số cụ thể.

Vì sao ai cũng nói phải trả trước 20%?

Mức 20% xuất phát từ quy định về bảo hiểm khoản vay. Với vay conventional, nếu trả trước dưới 20% giá mua, người cho vay thường yêu cầu bạn mua bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI). Trả đủ 20% thì thường không có PMI. Đó là lý do con số này được truyền tai nhau, dù nó không phải mức tối thiểu.

Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) giải thích rằng PMI thường bắt buộc khi tiền trả trước dưới 20% giá mua. Nhiều người Việt mình quen nghĩ “phải đủ tiền mới mua”, nên hiểu nhầm 20% là luật. Thật ra đây chỉ là một mốc chi phí.

Tin tốt là PMI không kéo dài mãi. Theo CFPB, bạn có thể yêu cầu hủy PMI bằng văn bản khi số dư dự kiến còn 80% giá trị ban đầu của căn nhà, nếu bạn trả đúng hạn. Khi số dư dự kiến xuống 78%, công ty quản lý khoản vay (servicer) nói chung phải tự động chấm dứt PMI.

Mỗi loại khoản vay cần trả trước tối thiểu bao nhiêu?

Mức tối thiểu khác nhau theo loại vay. Một số chương trình conventional cho trả trước khoảng 3% nếu thu nhập không vượt giới hạn. Vay FHA cần 3.5% với điểm tín dụng từ 580 trở lên. Vay VA có thể không cần trả trước. Mỗi loại có điều kiện và chi phí bảo hiểm riêng.

Nguồn: Fannie Mae HomeReady, Freddie Mac Home Possible, Sổ tay HUD 4000.1 và trang vay mua nhà VA.

Theo Sổ tay 4000.1 của Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị (HUD), người có điểm tín dụng từ 580 trở lên được vay tối đa, còn điểm từ 500 đến 579 chỉ được vay tới 90% giá trị, tức phải trả trước 10%. Nếu bạn đang cân nhắc FHA, bài vay FHA là gì và ai nên chọn giải thích chi tiết hơn.

Trả trước ít thì tiền góp hằng tháng cao hơn bao nhiêu?

Trả trước càng ít, khoản vay càng lớn, nên tiền gốc và lãi hằng tháng càng cao, cộng thêm phí bảo hiểm khoản vay. Với căn nhà $400,000 và lãi suất ví dụ 6.5%, chênh lệch giữa trả trước 3% và 20% là khoảng $430 mỗi tháng, chưa tính PMI. Đây là cái giá của việc mua nhà sớm hơn.

Lãi suất 6.5% chỉ là ví dụ, không phải lãi suất hiện tại. Để xem mức trung bình toàn quốc mỗi tuần, hãy xem khảo sát lãi suất PMMS của Freddie Mac. Lãi suất thực tế của bạn còn tùy điểm tín dụng, loại vay và số tiền trả trước.

Với FHA, phí bảo hiểm hằng năm (MIP) cho khoản vay kỳ hạn trên 15 năm là 0.55% nếu bạn vay trên 95% giá trị nhà, và 0.50% nếu vay từ trên 90% đến 95%, theo Thông tư 2023-05 của HUD. Hai mức này kéo dài suốt thời hạn vay. Nếu bạn trả trước từ 10% trở lên, phí hằng năm chỉ kéo dài 11 năm.

Trả trước bao nhiêu là hợp lý cho gia đình bạn?

Mức hợp lý là mức giúp bạn có tiền góp hằng tháng thoải mái và vẫn còn quỹ khẩn cấp sau khi nhận nhà. Nếu trả đủ 20% mà tài khoản gần như trống, một lần sửa mái nhà hay mất việc ngắn hạn cũng có thể gây khó khăn. Trả ít hơn và giữ tiền mặt đôi khi an toàn hơn.

Hãy cân nhắc ba câu hỏi:

• Sau khi trả trước và chi phí đóng hồ sơ, bạn còn bao nhiêu? Nhiều gia đình muốn giữ lại vài tháng chi tiêu để phòng thân.
• Bạn định ở căn nhà này bao lâu? Ở lâu thì trả trước nhiều giúp tiết kiệm tiền lãi lâu dài.
• Thu nhập của bạn có ổn định không? Người làm chủ tiệm hoặc làm theo mùa nên giữ dự phòng nhiều hơn.

Nếu bạn tự kinh doanh, như làm chủ tiệm nail hay nhà hàng, người cho vay sẽ xem xét thu nhập khác với người đi làm hưởng lương. Bài người tự kinh doanh vay mua nhà thế nào giải thích những gì bạn cần chuẩn bị.

Ngoài tiền trả trước, bạn còn cần chuẩn bị những khoản nào?

Ngoài tiền trả trước, bạn cần chi phí đóng hồ sơ (closing costs) và một khoản dự phòng. Chi phí đóng hồ sơ gồm phí thẩm định nhà, bảo hiểm quyền sở hữu, thuế và các khoản trả trước như bảo hiểm nhà. Nhiều người mua lần đầu chỉ để dành đủ tiền trả trước rồi bị thiếu tiền lúc ký giấy.

Theo CFPB, các chi phí khi đóng hồ sơ thường gồm phí thẩm định, bảo hiểm quyền sở hữu (title insurance), thuế của chính quyền và các khoản trả trước như thuế nhà, bảo hiểm nhà và tiền lãi tính đến kỳ trả đầu tiên. Người mua thường trả phần lớn các khoản này, dù người bán có thể góp một phần tùy hợp đồng.

Bạn có thể giảm tiền mặt cần mang theo bằng cách thương lượng để người bán hỗ trợ chi phí. Với vay FHA, Sổ tay HUD cho phép bên liên quan như người bán đóng góp tới 6% giá bán vào chi phí đóng hồ sơ. Tuy vậy, CFPB lưu ý rằng khoản hỗ trợ của người bán thường đi kèm giá mua cao hơn.

Có thể dùng tiền gia đình cho hoặc chương trình hỗ trợ không?

Có. Tiền tặng từ gia đình được chấp nhận với cả vay conventional và FHA, miễn là có giấy tờ chứng minh. Ngoài ra, nhiều tiểu bang và địa phương có chương trình hỗ trợ tiền trả trước cho người mua nhà lần đầu. Điều quan trọng là tiền phải có nguồn gốc rõ ràng, không phải tiền vay.

Với vay conventional theo quy định của Fannie Mae, người thân như cha mẹ, anh chị em, ông bà có thể tặng tiền làm tiền trả trước. Với nhà một căn để ở, không bắt buộc người vay phải góp tiền riêng; toàn bộ có thể là tiền tặng. Người tặng ký thư tặng tiền (gift letter) ghi số tiền, xác nhận không cần hoàn trả, cùng tên, địa chỉ, số điện thoại và quan hệ với bạn.

Với vay FHA, Sổ tay HUD chấp nhận tiền tặng từ người trong gia đình, chủ lao động hoặc công đoàn, bạn thân có mối quan hệ được chứng minh rõ ràng, tổ chức từ thiện và cơ quan chính phủ có chương trình hỗ trợ mua nhà.

Để tìm chương trình hỗ trợ, trang Mua nhà của HUD có mục chương trình mua nhà theo từng tiểu bang và danh sách cơ quan tư vấn nhà ở được HUD chứng nhận. Nhiều chương trình có giới hạn thu nhập, giá nhà và yêu cầu học lớp dành cho người mua nhà lần đầu.

Bạn nên làm gì tiếp theo?

Hãy bắt đầu bằng con số thật của gia đình mình thay vì nghe theo “luật 20%”. Biết rõ tiền để dành, mức góp chịu được và loại vay phù hợp sẽ cho bạn câu trả lời chính xác. Các bước sau giúp bạn đi từ ý tưởng đến kế hoạch cụ thể.

1. Cộng tổng số tiền bạn có, rồi chia ra ba phần: tiền trả trước, chi phí đóng hồ sơ và quỹ dự phòng.
2. Kiểm tra điểm tín dụng để biết bạn hợp với vay FHA hay conventional hơn.
3. Chuẩn bị giấy tờ và xin pre-approval từ hai hoặc ba người cho vay. Xem danh sách trong bài cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval.
4. Xin Loan Estimate cho nhiều mức trả trước trong cùng một ngày và so sánh tổng chi phí.
5. Gặp cố vấn nhà ở được HUD chứng nhận để hỏi về chương trình hỗ trợ tiền trả trước ở tiểu bang của bạn.