Calculadora FHA vs convencional: ¿cuál préstamo te cuesta menos?

Esta calculadora FHA vs convencional compara los dos préstamos más comunes con poco enganche para la misma casa. Te muestra cada pago mensual con seguro hipotecario y, lo más importante, cuánto te cuesta cada préstamo durante los años que de verdad piensas tenerlo. Ese segundo número suele decidir cuál es más barato.

¿Cómo se usa esta calculadora?

Ingresa el precio, tu enganche y las tasas que te cotizaron dos prestamistas: una FHA y una convencional. Agrega la tasa de PMI de la cotización convencional, elige el plazo y cuánto tiempo piensas tener el préstamo. Con cotizaciones reales tienes una respuesta real; con números inventados, una aproximación.

Consejos para cada campo:

• Enganche. Usa el mismo porcentaje para los dos. La FHA pide al menos 3.5% con un puntaje de crédito de 580 o más (HUD Handbook 4000.1).
• Tasas. Las tasas FHA y convencionales suelen ser distintas para la misma persona. Usa las tasas de cada Estimado de Préstamo (Loan Estimate).
• Tasa de PMI. Es el dato que más mueve el resultado. Un buen puntaje puede significar una tasa de PMI mucho más baja.
• Años. Sé realista. Mucha gente vende o refinancia mucho antes de 30 años.

¿Cómo se calcula la comparación?

Para la FHA, la calculadora suma la prima inicial de 1.75% al préstamo y cobra el MIP anual según la tabla de HUD. Para el convencional, cobra PMI hasta que el saldo llega al 78% del precio. Luego suma lo que cuesta cada préstamo durante tu periodo.

Los pasos:

1. Préstamo FHA = préstamo base + 1.75% de MIP inicial. Pago mensual = capital e intereses sobre ese total + MIP anual ÷ 12 (HUD Mortgagee Letter 2023-05).
2. MIP de la FHA: dura todo el periodo si la relación préstamo-valor pasa de 90%, o hasta 11 años si es de 90% o menos. La calculadora lo recalcula cada año sobre el saldo pendiente.
3. Pago convencional = capital e intereses sobre el préstamo base + PMI (préstamo × tasa de PMI ÷ 12) mientras el saldo esté arriba del 78% del precio. Con 20% o más de enganche no hay PMI.
4. Costo en el periodo = todos los pagos hechos + el saldo que todavía debes al final − el monto inicial del préstamo convencional.

El capital e intereses usan la fórmula estándar M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1). Si los dos costos quedan a menos de $500 de distancia, el veredicto es “más o menos lo mismo”. Los impuestos, el seguro de vivienda y los costos de cierre se dejan fuera porque son parecidos en los dos préstamos.

Ejemplo con números

Si cambias un dato, cambia la respuesta. Esta es la misma casa con 5% de enganche.

Fíjate que una tasa de PMI más baja, que suele venir con un mejor puntaje de crédito, inclina el resultado hacia el convencional.

¿Qué significa tu resultado?

El veredicto te dice qué préstamo es más barato con tus números y tu periodo, no cuál es mejor en todo. La FHA tiende a ganar con puntajes más bajos y plazos largos con tasa más baja. El convencional tiende a ganar con buen puntaje, cuando el PMI es barato y termina al ganar valor neto.

Reglas que pueden cambiar la respuesta:

• Cancelación del PMI. En un préstamo convencional puedes pedir cancelar el PMI al 80% del valor original, y debe terminar al 78% si estás al día (CFPB). Esta calculadora usa el punto automático del 78%, así que pedirlo al 80% podría hacer el convencional un poco más barato.
• Duración del MIP de la FHA. Con 10% o más de enganche, el MIP termina a los 11 años; con menos, dura toda la vida del préstamo.
• Puntaje de crédito. La FHA acepta puntajes más bajos; la CFPB dice que los préstamos convencionales suelen costar menos que los FHA, pero pueden ser más difíciles de conseguir (CFPB).
• Programas con 3% de enganche. Home Possible de Freddie Mac permite 3% de enganche a personas con ingresos iguales o menores al 80% del ingreso medio de su zona (Freddie Mac).
• Refinanciamiento. Si planeas refinanciar de FHA a convencional más adelante, pagarás MIP menos tiempo.

Errores comunes

La mayoría de las respuestas equivocadas vienen de datos inventados o de comparar solo el pago mensual. Evita esto:

• Usar el promedio de tasas de hoy para los dos préstamos en vez de cotizaciones reales.
• Dejar el PMI en el valor predeterminado cuando tu puntaje es bajo o alto.
• Comparar solo el pago mensual y no cuánto tiempo tendrás el préstamo.
• Olvidar que la prima inicial de la FHA sube el saldo del préstamo.
• Suponer que el MIP de la FHA se cancela como el PMI.

Herramientas relacionadas: la calculadora de MIP de FHA desglosa el seguro FHA y la calculadora de PMI muestra cuándo puede terminar el PMI convencional. Para el efectivo que necesitas, lee cuánto necesitas de enganche.