Pasos para comprar una casa: lista de 14 pasos

¿Cuáles son los pasos para comprar una casa?

Comprar una casa pasa por cuatro etapas: preparar tu dinero, encontrar un préstamo y una casa, lograr que aprueben el préstamo y cerrar. La lista de arriba divide esas etapas en 14 pasos. Cada uno se explica abajo: qué hacer y por qué importa.

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) organiza su guía para compradores de vivienda de la misma forma: prepararte para buscar, explorar opciones de préstamo, comparar ofertas y prepararte para el cierre. Seguir los pasos en orden evita que te enamores de una casa antes de saber cuánto puedes pagar.

¿Cómo te preparas antes de buscar casa?

Empieza por tu presupuesto, tu crédito y tu efectivo. Estos primeros pasos deciden cuánto te pueden prestar, cuánto te costará y qué tan fuerte se ve tu oferta. Hacerlos con tiempo te da margen para corregir problemas antes de que un prestamista los vea.

1. Fija tu presupuesto. Elige un pago mensual de casa que quepa en tu sueldo neto, con impuestos, seguro y cualquier seguro hipotecario. La calculadora de cuánta casa puedes pagar convierte tus ingresos y deudas en un rango de precios.
2. Revisa tus reportes de crédito. Puedes obtener reportes gratis de cada una de las tres agencias de crédito nacionales cada semana, como explica la Comisión Federal de Comercio (FTC). Disputa los errores ahora, porque las correcciones toman tiempo. Si tienes poco historial, lee cómo construir crédito para comprar casa.
3. Ahorra para el enganche y los costos de cierre. El enganche y los costos de cierre son cantidades separadas. Además, mantén un fondo de emergencia.
4. Explora programas de préstamo y ayudas. Aprende la diferencia entre los préstamos FHA, convencionales, VA y USDA, y revisa si la agencia de financiamiento de vivienda de tu estado tiene ayuda para el enganche.

¿Cómo encuentras un préstamo y una casa?

Primero consigue la preaprobación, luego busca casas dentro de ese número y compara prestamistas con ofertas reales. Una preaprobación les dice a los vendedores que probablemente puedes conseguir el financiamiento, y comparar Loan Estimates es donde ahorras dinero.

5. Consigue la preaprobación (preapproval). Un prestamista revisa tus ingresos, tus bienes y tu crédito, y dice cuánto podría prestarte. Puedes pedir preaprobaciones a más de un prestamista.
6. Busca un agente y visita casas. Elige un agente del comprador de confianza y acuerden por escrito cómo se le va a pagar. Visita casas con el precio de tu presupuesto cómodo, no de tu aprobación máxima.
7. Haz una oferta. Tu oferta fija el precio, la fecha de cierre y las contingencias, como el financiamiento y la inspección. Normalmente entregas un depósito de buena fe (earnest money), que se abona a tus costos al cierre.
8. Haz una inspección de la vivienda. Un inspector revisa la estructura y los sistemas de la casa. Usa lo que encuentre para pedir reparaciones, créditos o un precio más bajo, o para retirarte si tu contrato lo permite.

¿Cómo se aprueba el préstamo?

Cuando te aceptan la oferta, solicitas formalmente el préstamo, eliges un prestamista, fijas tu tasa y pasas por la tasación y la evaluación (underwriting). Aquí los plazos empiezan a importar, así que responde rápido a cada solicitud de documentos.

9. Compara Loan Estimates y elige un prestamista. El prestamista debe enviarte un Loan Estimate dentro de tres días hábiles después de tu solicitud. Compara tasas, cargos y efectivo para cerrar entre prestamistas. La guía sobre cuánto son los costos de cierre explica cada sección.
10. Fija tu tasa. Un bloqueo de tasa (rate lock) mantiene tu tasa igual hasta el cierre si cierras a tiempo y tu solicitud no cambia. La CFPB señala que los bloqueos suelen durar 30, 45 o 60 días y que extenderlos puede salir caro.
11. Tasación y evaluación. El prestamista pide una tasación (appraisal) para confirmar el valor de la casa y verifica tus ingresos, tus bienes y tus deudas. No abras crédito nuevo ni hagas depósitos grandes sin explicación en esta etapa.
12. Compra el seguro de vivienda. Los prestamistas lo exigen antes del cierre. Pide cotizaciones con tiempo, porque el seguro puede afectar tu pago mensual.

¿Qué pasa en el cierre?

Revisas los números finales, haces el último recorrido por la casa, firmas los documentos y recibes las llaves. Las reglas federales te dan tiempo para revisar los términos finales antes de firmar, así que aprovéchalo.

13. Revisa tu Closing Disclosure. Tu prestamista debe entregártelo al menos tres días hábiles antes del cierre. Compáralo línea por línea con tu Loan Estimate y pregunta por cualquier cambio.
14. Haz el recorrido final y cierra. Revisa que las reparaciones acordadas estén hechas y que la casa esté en las condiciones esperadas. Luego firma, paga tu efectivo para cerrar por un método seguro y recibe tus llaves.

¿Qué documentos y plazos importan más?

Dos divulgaciones federales y tu contrato de compra marcan la mayor parte del calendario. Saber cuándo llega cada uno te ayuda a detectar problemas a tiempo.

¿Cómo debes usar esta lista?

Avanza en orden, marca cada paso cuando esté listo y usa las herramientas enlazadas para el paso en que estás. Tus marcas se guardan solo en este navegador y en este dispositivo. No se nos envían a nosotros ni a nadie más.

Si te atoras, un asesor de vivienda aprobado por HUD puede ayudarte a bajo costo o sin costo. Puedes buscar uno por código postal. El glosario de términos hipotecarios explica las palabras que vas a ver en el camino, y el planificador de fechas de cierre calcula las fechas clave cuando ya tienes una fecha de cierre.

Para más detalle, lee cuánto necesitas de enganche y cuánto son los costos de cierre.