Tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) khi vay mua nhà
Xem tỷ lệ nợ trên thu nhập front-end và back-end của bạn theo cách bên cho vay nhìn vào. Nhập thu nhập, tiền góp nhà và các khoản nợ khác.
Tóm tắt
DTI back-end (mọi khoản nợ)37,41%
DTI back-end của bạn là 37,41% và DTI front-end là 29,65%. Mức này trên 36% nhưng vẫn trong giới hạn mà nhiều chương trình vay chấp nhận.
- DTI front-end (chỉ tiền nhà)
- 29,65%
- DTI của bạn có ý nghĩa gì
- Trong giới hạn thường gặp (36% đến 43%)
- Còn bao nhiêu trước mức 36% (mỗi tháng)
- -100 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
Xem dạng bảng
| DTI tổng (back-end) | |
|---|---|
| Bạn | 37,41% |
| Mức 36% khuyến nghị | 36% |
| Mức tối đa 43% phổ biến | 43% |
| Mức tối đa 50% | 50% |
- Nhà ở 2.100 $
- Các khoản nợ khác 550 $
- Còn lại 4.433 $
Xem dạng bảng
| Khoản phí | Số tiền |
|---|---|
| Nhà ở | 2.100 $ |
| Các khoản nợ khác | 550 $ |
| Còn lại | 4.433 $ |
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Nợ hằng tháng ít hơn $300 | Chi phí nhà ở thấp hơn 10% | Thu nhập cao hơn 10% | |
|---|---|---|---|---|
| DTI back-end (mọi khoản nợ) | 37,41% | 33,18% | 34,45% | 34,01% |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −4,24% | −2,96% | −3,4% |
| DTI front-end (chỉ tiền nhà) | 29,65% | 29,65% | 26,68% | 26,95% |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | 0% | −2,96% | −2,7% |
| Còn bao nhiêu trước mức 36% (mỗi tháng) | -100 $ | 200 $ | 110 $ | 155 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | +300 $ | +210 $ | +255 $ |
Cách sử dụng
- Nhập thu nhập năm trước thuế.
- Nhập toàn bộ tiền góp nhà mỗi tháng bạn đang cân nhắc, gồm cả thuế và bảo hiểm.
- Nhập số tiền trả tối thiểu mỗi tháng cho các khoản nợ khác.
- Xem tỷ lệ back-end, front-end và ý nghĩa của chúng.
- Điều chỉnh tiền nhà hoặc các khoản nợ để xem bạn còn bao nhiêu khoảng trống.
Cách dùng công cụ tính tỷ lệ nợ trên thu nhập này
Công cụ tính tỷ lệ nợ trên thu nhập (debt-to-income ratio, DTI) này cho bạn hai con số phần trăm, giải thích kết quả bằng lời dễ hiểu, và cho biết bạn còn bao nhiêu đô mỗi tháng trước khi tổng nợ chạm 36% thu nhập. Hãy nhập thu nhập năm trước thuế, toàn bộ tiền góp nhà mỗi tháng bạn đang cân nhắc, và số tiền trả tối thiểu cho các khoản nợ khác.
Lưu ý cho từng ô:
- Thu nhập năm trước thuế: lương trước thuế của tất cả những người đứng tên khoản vay. Chỉ tính tiền làm thêm giờ hoặc tiền thưởng đều đặn nếu bạn có lịch sử mà bên cho vay xác minh được.
- Tiền nhà mỗi tháng: dùng toàn bộ tiền góp (gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, bảo hiểm khoản vay và phí HOA). Máy tính vay mua nhà có thể tính con số này cho bạn.
- Các khoản nợ khác mỗi tháng: dùng số tiền trả tối thiểu có trên báo cáo tín dụng. Bạn có thể xem báo cáo miễn phí mỗi tuần, như Ủy ban Thương mại Liên bang (FTC) giải thích.
DTI được tính như thế nào?
Phép tính chỉ là phép chia. Lấy thu nhập năm chia 12 để ra thu nhập tháng, rồi lấy tiền trả nợ chia cho số đó và nhân 100.
- DTI front-end = tiền nhà ÷ thu nhập tháng trước thuế × 100
- DTI back-end = (tiền nhà + các khoản nợ khác) ÷ thu nhập tháng trước thuế × 100
- Còn lại trước mức 36% = thu nhập tháng trước thuế × 36% − tiền nhà − các khoản nợ khác
Phần đánh giá dựa trên tỷ lệ back-end: từ 36% trở xuống là thoải mái, trên 36% đến 43% là trong giới hạn thường gặp, trên 43% đến 50% là căng, và trên 50% là cao. Các mức này chỉ để tham khảo, không phải quy định của bên cho vay.
Máy tính không đánh giá bên cho vay sẽ tính những khoản nợ nào hay chấp nhận loại thu nhập nào. Mỗi chương trình có quy định chi tiết riêng cho những trường hợp như nợ học phí đang hoãn, thu nhập không đều và khoản nợ đứng tên bảo lãnh.
Ví dụ tính cụ thể trông như thế nào?
Một người mua nhà có thu nhập $85,000 mỗi năm, đang xem căn nhà với tiền góp $2,100 và trả $550 mỗi tháng cho nợ khác sẽ có DTI front-end khoảng 29.6% và DTI back-end khoảng 37.4%. Mức này nhỉnh hơn 36%, tức cao hơn ngưỡng thoải mái khoảng $100 mỗi tháng.
Kết quả có ý nghĩa gì khi vay mua nhà?
DTI là một trong những con số chính bên cho vay dùng để xác định số tiền bạn vay được. Mỗi chương trình đặt giới hạn riêng, và hệ thống tự động có thể duyệt tỷ lệ cao hơn khi phần còn lại của hồ sơ mạnh. Nằm dưới giới hạn không bảo đảm được duyệt, và vượt giới hạn cũng không phải lúc nào cũng bị từ chối.
| Mức DTI (back-end) | Bên cho vay thường nhìn nhận thế nào | Giới hạn được công bố áp dụng |
|---|---|---|
| 36% trở xuống | Thoải mái với phần lớn chương trình | Mức tối đa khi thẩm định thủ công của Fannie Mae là 36% |
| Trên 36% đến 43% | Thường gặp và hay được chấp nhận | Thẩm định thủ công FHA: 31% tiền nhà / 43% tổng nợ khi không có yếu tố bù trừ |
| Trên 43% đến 50% | Có thể được nếu có điểm mạnh như tiền để dành hoặc tín dụng tốt | Fannie Mae tới 45% khi thẩm định thủ công nếu đạt điểm và tiền dự phòng, tới 50% qua Desktop Underwriter; FHA tới 40% / 50% nếu có yếu tố bù trừ |
| Trên 50% | Cao hơn phần lớn giới hạn được công bố | Khó được duyệt theo các chương trình trên |
Nguồn: Selling Guide của Fannie Mae về DTI và Sổ tay FHA 4000.1 của HUD. CFPB lưu ý rằng mỗi sản phẩm vay và bên cho vay có giới hạn DTI khác nhau, và bên cho vay có thể thêm quy định chặt hơn của riêng họ. Theo quy định liên bang về khả năng trả nợ, bên cho vay phải xem xét DTI hoặc thu nhập còn lại của bạn, như trang về khoản vay đạt chuẩn (Qualified Mortgage) của CFPB giải thích.
Những lỗi thường gặp nhất là gì?
Phần lớn bất ngờ về DTI đến từ việc tính sai con số:
- Dùng lương thực nhận. DTI dùng thu nhập trước thuế, nên dùng lương thực nhận làm tỷ lệ trông tệ hơn mức bên cho vay thấy.
- Chỉ nhập tiền gốc và lãi. Tiền nhà phải gồm thuế, bảo hiểm, bảo hiểm khoản vay và phí HOA.
- Tính số dư thay vì tiền góp. DTI dùng số tiền trả tối thiểu mỗi tháng.
- Quên các tài khoản nhỏ. Thẻ cửa hàng và các gói mua trước trả sau (buy now, pay later) có thể được tính.
- Mở tín dụng mới trước ngày ký giấy. Một khoản vay xe mới có thể đẩy DTI vượt giới hạn sau khi bạn đã được duyệt.
Bạn nên xem gì tiếp theo?
Để đổi DTI mục tiêu thành giá nhà, hãy dùng công cụ tính khả năng mua nhà. Để xem một căn nhà cụ thể cần thu nhập bao nhiêu, hãy thử máy tính thu nhập cần để mua nhà.
Để hiểu thêm về việc được duyệt vay, hãy đọc cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval, vay FHA là gì và ai nên chọn và người tự kinh doanh vay mua nhà thế nào.
Câu hỏi về máy tính này
Tỷ lệ nợ trên thu nhập bao nhiêu là tốt khi vay mua nhà?
DTI back-end từ 36% trở xuống là mục tiêu thoải mái, được dùng rộng rãi. Nhiều khoản vay chấp nhận tỷ lệ cao hơn: Fannie Mae cho tới 50% qua hệ thống tự động, và thẩm định thủ công của FHA bắt đầu ở 43%. Nói chung càng thấp càng an toàn cho ngân sách.
DTI front-end và back-end khác nhau thế nào?
DTI front-end chỉ tính tiền góp nhà. DTI back-end cộng thêm mọi khoản nợ hằng tháng khác. Bên cho vay thường tập trung vào tỷ lệ back-end, nhưng một số chương trình, như thẩm định thủ công của FHA, cũng đặt giới hạn front-end.
Bên cho vay dùng thu nhập trước thuế hay sau thuế để tính DTI?
Thu nhập trước thuế, tức tiền lương trước khi trừ thuế và các khoản khấu trừ. CFPB định nghĩa DTI là tổng tiền trả nợ hằng tháng chia cho thu nhập tháng trước thuế.
Tiền thuê nhà có được tính vào tỷ lệ nợ không?
Không, khi bạn mua nhà. Tiền thuê hiện tại sẽ được thay bằng tiền góp nhà mới, nên bạn nhập tiền góp nhà dự kiến. Điện nước, điện thoại và tiền chợ cũng không được tính.
Nợ học phí đang hoãn trả có được tính không?
Thường là có, dù mỗi chương trình vay có quy định riêng về số tiền cần tính khi hóa đơn ghi bằng không. Hãy hỏi bên cho vay họ sẽ tính khoản của bạn thế nào, rồi nhập số tiền đó vào đây.
'Còn bao nhiêu trước mức 36%' ra số âm nghĩa là gì?
Nghĩa là bạn đã vượt 36%. Con số cho biết mỗi tháng bạn cần cắt bớt bao nhiêu từ tiền nhà hoặc các khoản nợ khác để quay về mức 36%.
Làm sao để giảm DTI nhanh?
Trả hết một khoản nợ nhỏ có tiền góp hằng tháng cao, tránh mở tín dụng mới trước ngày ký giấy, thêm thu nhập của người đồng vay nếu phù hợp, hoặc chọn nhà giá thấp hơn. Trả hết một khoản vay sẽ xóa tiền góp của khoản đó khỏi tỷ lệ.
Điểm tín dụng có ảnh hưởng đến DTI không?
Không trực tiếp, nhưng điểm tín dụng ảnh hưởng đến lãi suất và bảo hiểm khoản vay, từ đó làm thay đổi tiền góp nhà. Tiền góp thấp hơn thì DTI thấp hơn, nên điểm tốt hơn giúp ích một cách gián tiếp.
Nguồn
- What is a debt-to-income ratio? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- B3-6-02, Debt-to-Income Ratios (Selling Guide) (mở trong thẻ mới)Fannie Mae · Đã kiểm tra
- FHA Single Family Housing Policy Handbook 4000.1 (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
- What is a Qualified Mortgage? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Free credit reports (mở trong thẻ mới)Federal Trade Commission · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ