Vay mua nhà 15 năm hay 30 năm? Máy tính so sánh
So sánh tiền góp hằng tháng và tổng tiền lãi của khoản vay lãi suất cố định 15 năm và 30 năm cho cùng một số tiền vay.
Tóm tắt
Tiền lãi tiết kiệm với 15 năm289.190 $
Khoản vay 15 năm tốn thêm 609 $ mỗi tháng (2.825 $ so với 2.216 $) nhưng tiết kiệm khoảng 289.190 $ tổng tiền lãi.
- Tiền góp mỗi tháng, vay 15 năm
- 2.825 $
- Tiền góp mỗi tháng, vay 30 năm
- 2.216 $
- Phải góp thêm mỗi tháng nếu vay 15 năm
- 609 $
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 15 năm (6,71%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Tổng tiền lãi, vay 15 năm
- 188.431 $
- Tổng tiền lãi, vay 30 năm
- 477.622 $
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Dư nợ vay 15 năm
- Dư nợ vay 30 năm
Xem dạng bảng
| Năm | Dư nợ vay 15 năm | Dư nợ vay 30 năm |
|---|---|---|
| 1 | 307.187 $ | 316.992 $ |
| 2 | 293.488 $ | 313.754 $ |
| 3 | 278.841 $ | 310.267 $ |
| 4 | 263.179 $ | 306.514 $ |
| 5 | 246.435 $ | 302.474 $ |
| 6 | 228.531 $ | 298.124 $ |
| 7 | 209.388 $ | 293.441 $ |
| 8 | 188.921 $ | 288.399 $ |
| 9 | 167.037 $ | 282.972 $ |
| 10 | 143.639 $ | 277.129 $ |
| 11 | 118.622 $ | 270.838 $ |
| 12 | 91.873 $ | 264.066 $ |
| 13 | 63.274 $ | 256.776 $ |
| 14 | 32.695 $ | 248.927 $ |
| 15 | 0 $ | 240.478 $ |
| 16 | 0 $ | 231.381 $ |
| 17 | 0 $ | 221.588 $ |
| 18 | 0 $ | 211.046 $ |
| 19 | 0 $ | 199.696 $ |
| 20 | 0 $ | 187.477 $ |
| 21 | 0 $ | 174.323 $ |
| 22 | 0 $ | 160.162 $ |
| 23 | 0 $ | 144.916 $ |
| 24 | 0 $ | 128.503 $ |
| 25 | 0 $ | 110.834 $ |
| 26 | 0 $ | 91.811 $ |
| 27 | 0 $ | 71.333 $ |
| 28 | 0 $ | 49.286 $ |
| 29 | 0 $ | 25.552 $ |
| 30 | 0 $ | 0 $ |
Xem dạng bảng
| Tổng tiền lãi | |
|---|---|
| 15 năm | 188.431 $ |
| 30 năm | 477.622 $ |
Dư nợ và tiền lãi theo năm
| Năm | Dư nợ vay 15 năm | Dư nợ vay 30 năm | Lãi đến nay, vay 15 năm | Lãi đến nay, vay 30 năm |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 307.187 $ | 316.992 $ | 21.083 $ | 23.579 $ |
| 2 | 293.488 $ | 313.754 $ | 41.279 $ | 46.928 $ |
| 3 | 278.841 $ | 310.267 $ | 60.527 $ | 70.029 $ |
| 4 | 263.179 $ | 306.514 $ | 78.761 $ | 92.864 $ |
| 5 | 246.435 $ | 302.474 $ | 95.912 $ | 115.410 $ |
| 6 | 228.531 $ | 298.124 $ | 111.904 $ | 137.648 $ |
| 7 | 209.388 $ | 293.441 $ | 126.656 $ | 159.552 $ |
| 8 | 188.921 $ | 288.399 $ | 140.084 $ | 181.098 $ |
| 9 | 167.037 $ | 282.972 $ | 152.096 $ | 202.258 $ |
| 10 | 143.639 $ | 277.129 $ | 162.594 $ | 223.003 $ |
| 11 | 118.622 $ | 270.838 $ | 171.472 $ | 243.300 $ |
| 12 | 91.873 $ | 264.066 $ | 178.618 $ | 263.115 $ |
| 13 | 63.274 $ | 256.776 $ | 183.914 $ | 282.412 $ |
| 14 | 32.695 $ | 248.927 $ | 187.231 $ | 301.151 $ |
| 15 | 0 $ | 240.478 $ | 188.431 $ | 319.289 $ |
| 16 | 0 $ | 231.381 $ | 188.431 $ | 336.780 $ |
| 17 | 0 $ | 221.588 $ | 188.431 $ | 353.574 $ |
| 18 | 0 $ | 211.046 $ | 188.431 $ | 369.619 $ |
| 19 | 0 $ | 199.696 $ | 188.431 $ | 384.856 $ |
| 20 | 0 $ | 187.477 $ | 188.431 $ | 399.225 $ |
| 21 | 0 $ | 174.323 $ | 188.431 $ | 412.658 $ |
| 22 | 0 $ | 160.162 $ | 188.431 $ | 425.084 $ |
| 23 | 0 $ | 144.916 $ | 188.431 $ | 436.426 $ |
| 24 | 0 $ | 128.503 $ | 188.431 $ | 446.600 $ |
| 25 | 0 $ | 110.834 $ | 188.431 $ | 455.518 $ |
| 26 | 0 $ | 91.811 $ | 188.431 $ | 463.083 $ |
| 27 | 0 $ | 71.333 $ | 188.431 $ | 469.192 $ |
| 28 | 0 $ | 49.286 $ | 188.431 $ | 473.733 $ |
| 29 | 0 $ | 25.552 $ | 188.431 $ | 476.586 $ |
| 30 | 0 $ | 0 $ | 188.431 $ | 477.622 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Khoản vay nhỏ hơn $50,000 | Lãi 15 năm thấp hơn 0,25 | |
|---|---|---|---|
| Tiền lãi tiết kiệm với 15 năm | 289.190 $ | 244.004 $ | 297.129 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −45.186 $ | +7.939 $ |
| Phải góp thêm mỗi tháng nếu vay 15 năm | 609 $ | 514 $ | 565 $ |
| Chênh lệch so với số liệu của bạn | — | −95 $ | −44 $ |
Cách sử dụng
- Nhập số tiền vay.
- Nhập lãi suất cố định 15 năm từ một báo giá, hoặc một lãi suất ví dụ.
- Nhập lãi suất cố định 30 năm cho cùng khoản vay.
- So hai mức tiền góp hằng tháng và số tiền phải góp thêm mỗi tháng cho thời hạn ngắn hơn.
- Xem tổng tiền lãi của mỗi khoản vay và số tiền lãi tiết kiệm với 15 năm.
Nếu bạn đang phân vân vay mua nhà 15 năm hay 30 năm, công cụ này so sánh hai thời hạn lãi suất cố định phổ biến nhất cho cùng một khoản vay. Bạn sẽ thấy tiền góp hằng tháng của mỗi bên, khoản vay 15 năm tốn thêm bao nhiêu mỗi tháng, và tiết kiệm được bao nhiêu tổng tiền lãi. Công cụ biến sự đánh đổi quen thuộc, tiền góp thấp hay tổng chi phí thấp, thành con số đô la cụ thể.
Cách dùng máy tính này
Bạn cần số tiền vay và hai mức lãi suất.
- Số tiền vay. Dùng cùng một số tiền cho cả hai thời hạn để phép so sánh công bằng.
- Lãi suất 15 năm. Dùng báo giá của bên cho vay nếu có. Nếu chưa, dùng lãi suất ví dụ. Khảo sát Primary Mortgage Market Survey hằng tuần của Freddie Mac cho thấy mức trung bình toàn quốc của cả hai thời hạn, được hiển thị ở phía trên trang.
- Lãi suất 30 năm. Nhập lãi suất mà cùng bên cho vay chào cho khoản vay 30 năm.
Nếu bạn đang tái cấp vốn (refinance), hãy nhập số dư hiện tại làm số tiền vay.
Cách tính
Cả hai khoản tiền góp dùng công thức lãi suất cố định chuẩn:
M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
P là số tiền vay và r là lãi suất tháng (lãi suất năm ÷ 12). Với khoản vay 15 năm n = 180 kỳ góp. Với khoản vay 30 năm n = 360.
- Chênh lệch tiền góp = tiền góp 15 năm − tiền góp 30 năm
- Tổng tiền lãi (15 năm) = tiền góp 15 năm × 180 − số tiền vay
- Tổng tiền lãi (30 năm) = tiền góp 30 năm × 360 − số tiền vay
- Tiền lãi tiết kiệm = tiền lãi 30 năm − tiền lãi 15 năm
Giả định: cả hai khoản vay đều lãi suất cố định, giữ đến hết thời hạn, không trả thêm, và chỉ gồm tiền gốc và lãi. Không tính thuế, bảo hiểm, bảo hiểm khoản vay và chi phí đóng hồ sơ.
Ví dụ tính
Cùng khoản vay $320,000 với một vài lựa chọn khác:
| Lựa chọn (lãi suất ví dụ) | Gốc và lãi mỗi tháng | Tổng tiền lãi | Trả hết trong |
|---|---|---|---|
| 15 năm ở 5.75% | $2,657 | $158,316 | 15 năm |
| 20 năm ở 6.25% | $2,339 | $241,353 | 20 năm |
| 30 năm ở 6.5% | $2,023 | $408,142 | 30 năm |
| 30 năm ở 6.5% cộng trả thêm $635 mỗi tháng | $2,657 | $199,645 | khoảng 16.3 năm |
Dòng cuối trả mỗi tháng bằng khoản vay 15 năm nhưng giữ tiền góp bắt buộc thấp hơn của khoản vay 30 năm. Cách này tiết kiệm nhiều, dù trong ví dụ này ít hơn khoản vay 15 năm thật sự khoảng $41,000, vì lãi suất cao hơn.
Kết quả có ý nghĩa gì
Nếu bạn trả nổi tiền góp 15 năm mà vẫn dư dả, tiền lãi tiết kiệm được rất lớn và bạn sở hữu căn nhà trong một nửa thời gian. Nếu tiền góp cao hơn sẽ khiến bạn không còn tiền để dành, sự linh hoạt của khoản vay 30 năm đáng với chi phí tăng thêm.
Điều gì làm thay đổi câu trả lời:
- Chênh lệch lãi suất. Freddie Mac cho biết lãi suất 15 năm thường thấp hơn và bạn tích lũy vốn sở hữu nhà nhanh hơn. Chênh lệch càng lớn, khoản vay 15 năm càng có lợi.
- Ngân sách và việc được duyệt. Tiền góp cao hơn làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập. Freddie Mac lưu ý gần 90% người mua nhà chọn khoản vay 30 năm vì dễ trả và linh hoạt.
- Các thời hạn khác. Phần lớn bên cho vay có 15 và 30 năm, và nhiều nơi có thêm khoản vay 20 năm, theo Freddie Mac.
- Tái cấp vốn. Freddie Mac liệt kê việc chuyển từ khoản vay 30 năm sang 15 năm là một cách tích lũy vốn sở hữu nhanh hơn và trả ít tổng tiền lãi hơn.
- Trả thêm. Nếu giữ khoản vay 30 năm và trả trước, CFPB khuyên nên bảo đảm tiền trả thêm được áp vào tiền gốc.
Những lỗi thường gặp
- Dùng cùng một lãi suất cho cả hai thời hạn trong khi lãi suất 15 năm thường thấp hơn.
- Chỉ so tiền góp mà bỏ qua tổng tiền lãi.
- Chọn 15 năm mà không chừa quỹ khẩn cấp.
- Quên thuế, bảo hiểm và phí HOA khi đánh giá khả năng chi trả.
- Cho rằng mình sẽ trả trước khoản vay 30 năm “sau này” rồi không bao giờ làm.
Bài viết và công cụ liên quan
Đọc mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước để chọn mức tiền góp vừa sức, và cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval trước khi nhờ bên cho vay báo giá cả hai thời hạn.
Sau đó, thử trả trước khoản vay 30 năm với máy tính trả thêm tiền nhà, xem số dư từng năm trong bảng trả góp tiền nhà, hoặc kiểm tra một khoản tái cấp vốn với máy tính điểm hòa vốn khi refinance.
Câu hỏi về máy tính này
Vay 15 năm có luôn rẻ hơn không?
Tổng tiền lãi thấp hơn rất nhiều, nhưng tiền góp hằng tháng cao hơn nhiều. Khoản vay này chỉ thật sự rẻ hơn nếu bạn trả nổi mức tiền góp đó một cách thoải mái trong 15 năm mà không cạn tiền để dành.
Lãi suất 15 năm có thường thấp hơn không?
Freddie Mac cho biết lãi suất của khoản vay 15 năm thường thấp hơn. Khảo sát hằng tuần của Freddie Mac công bố riêng mức trung bình 15 năm và 30 năm, nên bạn thấy được chênh lệch hiện tại, nhưng báo giá của chính bạn mới là con số quyết định.
Có thể có lợi ích như vay 15 năm với khoản vay 30 năm không?
Một phần. Bạn có thể vay 30 năm và trả thêm vào gốc mỗi tháng. Bạn giữ được sự linh hoạt của tiền góp bắt buộc thấp hơn, nhưng vì lãi suất 30 năm cao hơn nên tiết kiệm ít hơn một khoản vay 15 năm thật sự.
Còn khoản vay 20 năm thì sao?
Nhiều bên cho vay có thời hạn 20 năm, và một số có các thời hạn khác. Khoản vay 20 năm nằm ở giữa: tiền góp thấp hơn 15 năm và tiền lãi ít hơn 30 năm. Hãy nhờ bên cho vay báo giá.
Phép so sánh có gồm thuế và bảo hiểm không?
Không. Phép so sánh chỉ gồm tiền gốc và lãi. Thuế và bảo hiểm như nhau dù bạn chọn thời hạn nào, nhưng chúng cộng thêm vào số tiền bạn phải trả nổi mỗi tháng.
Vay 15 năm có làm khó được duyệt hơn không?
Có thể. Tiền góp cao hơn làm tăng tỷ lệ nợ trên thu nhập, có thể làm giảm mức giá nhà bạn mua được. Hãy kiểm tra con số trước khi quyết định.
Có nên tái cấp vốn từ khoản vay 30 năm sang 15 năm không?
Có thể tiết kiệm nhiều tiền lãi nếu tiền góp mới vừa ngân sách. Freddie Mac liệt kê việc rút ngắn thời hạn để tích lũy vốn sở hữu nhanh hơn là một lý do phổ biến để tái cấp vốn. Hãy tính cả điểm hòa vốn.
Nguồn
- Finding the right loan (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Considering a fixed-rate mortgage? Here's what you should know (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Mortgage Rates (Primary Mortgage Market Survey) (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Planning to refinance (mở trong thẻ mới)Freddie Mac · Đã kiểm tra
- Your mortgage servicer must comply with federal rules (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ