过户费用计算器：买房要准备多少现金？

这个过户费用计算器把首付以外、过户时可能要付的钱加总起来。它把总额分成两组：贷款和交易的各项费用，以及用于支付最初利息、保险和托管账户的预付款项。Freddie Mac表示，过户费用（closing costs）通常是贷款金额的2%到5%，这个工具帮您看看自己的数字大概落在哪里。

这个计算器怎么用？

先输入房价和贷款金额，再逐项填写费用。每一项都可以修改，所以您可以把默认值换成真实报价。

• 房价和贷款金额： 产权费和转让税按房价计算，贷款发放费和预付利息按贷款金额计算。
• 利率： 用示例利率，它只影响预付利息。
• 各项费用： 默认值只是占位数字，不是全国平均数。拿到贷款估算表（Loan Estimate）后，把上面的数字填进来。
• 预付利息天数： 从过户日数到当月月底。
• 托管月数： 问贷款机构开立托管账户（escrow account）时要预收几个月。

是怎么算出来的？

总额 = 各项费用 + 预付款项。每一项都用简单的百分比或固定金额，您可以跟着每一步算。

1. 贷款发放费 = 贷款金额 × 发放费比例
2. 产权和结算费 = 房价 × 产权费比例
3. 转让税 = 房价 × 转让税比例
4. 贷款和第三方费用 = 发放费 + 评估费 + 产权费 + 转让税 + 登记费 + 其他费用
5. 预付利息 = 贷款金额 × 利率 ÷ 365 × 天数
6. 预付保险 = 整整一年的房屋保险
7. 托管存款 = （房价 × 税率 ÷ 12 + 保险 ÷ 12）× 托管月数
8. 预付款项 = 预付利息 + 预付保险 + 托管存款
9. 总额 = 贷款和第三方费用 + 预付款项

没有包括的内容：首付、折扣点数、房贷保险费、业主协会过户费，以及卖方或贷款机构的抵扣。适用于您的费用，请加到“其他费用”一栏。

举个具体例子

下表显示同一个例子中，单独改变一项会带来什么变化。

计算结果意味着什么？

结果是一个粗略的预算，不是报价。如果它在贷款额的2%到5%之间，就符合Freddie Mac给出的一般范围。如果远远超出这个范围，先检查转让税和产权费这两项，它们因地区差别最大。

有几条规定会改变实际数字：

• 当地法律和惯例。 转让税以及由谁支付由州和地方决定。产权和结算的做法也各不相同，有些地区由律师负责过户。
• 贷款项目。 FHA贷款有预付房贷保险费，VA贷款有融资费。两者通常都可以计入贷款，但如果用现金支付，请加在这里。
• 点数和抵扣。 支付点数（points）会提高过户费用，而贷款机构抵扣（lender credits）会降低过户费用，代价是利率更高。CFPB的贷款估算表说明显示了它们各自出现的位置。
• 过户披露表（Closing Disclosure）。 您必须至少在过户前三个工作日收到它。CFPB建议逐行和贷款估算表对比。

最常见的错误

• 只按利率比较贷款机构，而不是比较贷款发放费和点数的总和。
• 忘了预付款项。即使贷款机构的手续费很低，预付款项也可能有好几千美元。
• 以为月底过户会让贷款更便宜。它只减少过户时要付的预付利息，不会降低利率，也不会降低贷款的总成本。
• 合同规定卖方承担部分或全部转让税，却把全部转让税都填了进去。
• 漏掉房屋保险保费，第一年的保费通常在过户前或过户时支付。

相关指南和工具

想了解首付和过户现金的整体规划，请阅读在美国买房首付要付多少；如果资金来自国内，请看买房是全款付清好，还是贷款好中关于跨境资金的说明。

然后用美国房贷计算器估算月供，用房贷买点计算器测试是否值得买点数，再用美国过户时间表计算器排出关键日期。