美国房贷类型测试：哪种贷款项目适合我？

这个美国房贷类型测试通过5个问题，指出值得向贷款机构咨询的美国贷款项目：VA、USDA、FHA和低首付常规贷款。它是一张起步地图，不是批贷结果。下面逐一说明测试为什么推荐某个项目，以及该项目的官方规定是什么。

这个测试是怎么判断的？

测试会问到服役经历、房子是否在乡村、信用分数区间、首付，以及收入与所在地区收入中位数的比较。每个回答会根据各项目的主要资格规定，加入或排除一些项目。最后您会看到一份可以拿去问贷款机构的简短清单。

5个问题和贷款项目的对应关系：

1. 服役经历： 回答”是”，加入VA贷款。
2. 小镇或乡村地区： 回答”是，或者可能是”，加入USDA贷款。
3. 信用分数： 低于620，加入FHA；620到679且首付3%到10%，也加入FHA；680或以上，加入标准常规贷款。
4. 首付： 超过10%，加入标准常规贷款；“很少或没有”或”3%到10%“，加入首付援助。
5. 收入与地区中位数： 只要您没有回答”否”，而且信用分数在620分或以上、首付在10%或以下，测试就会加入首付3%的常规贷款项目。

如果没有任何规则符合，测试会先给出FHA和常规贷款这一组。

美国消费者金融保护局（CFPB）对主要贷款类型的概括很简单：常规贷款”通常比FHA贷款便宜，但更难申请”；FHA”首付低，信用分数较低的人也能申请”；VA面向”退伍军人、现役军人或在世配偶”；USDA面向”乡村地区的中低收入借款人”（CFPB）。

测试什么时候推荐VA贷款？

如果您回答本人或配偶曾经服役，测试会首先推荐VA贷款。VA担保的购房贷款通常不需要首付，也没有每月房贷保险，面向符合条件的退伍军人、现役军人和部分在世配偶。大多数借款人改为支付一次性担保费。

VA表示，只要”售价不高于房屋估价”，通常可以零首付买房，而且”不需要私人房贷保险（PMI）或房贷保险费（MIP）“（VA）。VA没有公布最低信用分数，您需要符合VA和贷款机构的标准。

首次使用、首付不足5%的购房贷款，担保费为贷款金额的2.15%；首付5%降到1.5%，首付10%降到1.25%。因服役相关伤残领取补偿金的退伍军人等可以豁免（VA）。可以用VA贷款担保费计算器估算您的费用。

测试什么时候推荐USDA贷款？

如果房子在乡村或小镇地区，而且您的收入不超过所在地区的中等收入水平，测试会推荐USDA担保贷款。USDA贷款只能用于您自己作为主要住所居住的房子。

按USDA的规定，“家庭调整后收入不得超过适用的中等收入上限”，而且您必须同意把这套房子作为主要住所；USDA不为投资房提供担保（7 CFR 3555.151）。中等收入的定义是以下几项中较高者：全美家庭收入中位数的115%、全州与州内非都市区收入中位数的平均值，或当地低收入上限的115/80，并按家庭人数调整（7 CFR 3555.10）。

“乡村地区”沿用1949年《住房法》第520条的定义。很多大城市以外的地区都符合，所以在请贷款机构查询具体地址之前，不要先把自己排除在外。

测试什么时候推荐FHA？

信用分数低于620，或在620到679之间且首付3%到10%时，测试会推荐FHA。在主流贷款项目中，FHA的信用要求最宽松，不过首付不足10%时，房贷保险通常要交到贷款结束。

HUD手册规定，信用分数580分或以上可以获得最高贷款成数，最低投入为3.5%；500到579分的贷款价值比最高90%；低于500分不符合资格（HUD Handbook 4000.1）。FHA收取1.75%的预付保费和年度保费，可以用FHA房贷保险计算器估算。

测试什么时候推荐常规贷款？

信用分数680分或以上，或首付超过10%时，测试会推荐标准常规贷款。如果信用分数在620分或以上、首付10%或以下，而且收入可能不超过地区中位数，测试还会标出首付3%的项目。常规贷款的PMI以后可以取消。

Fannie Mae对通过其自动审核系统Desktop Underwriter的贷款不再设固定的最低信用分数，但人工审核的固定利率贷款仍需620分（Fannie Mae Selling Guide）。贷款机构可以设更高的最低分数。测试按收入中位数提问是为了不漏掉选择，实际项目的上限更低：Freddie Mac的Home Possible允许”首付3%，资金来源灵活”，并把合格收入限制在地区收入中位数的80%（Freddie Mac）。

测试什么时候推荐首付援助？

如果您能付的首付很少或没有，或在3%到10%之间，测试会加入首付援助。州和地方住房金融机构提供补助金和第二笔贷款，可以支付部分首付或过户费用，很多可以和FHA、VA、USDA或常规贷款搭配使用。

各州、各城市的规定、收入上限和还款条件差别很大。首付该准备多少、有哪些帮助，可以阅读在美国买房首付要付多少。

各贷款项目怎么比较？

每个项目在适用人群、所需现金和房贷保险方式上各有取舍。下表汇总了测试所依据的规定，具体情况以贷款机构确认为准。

拿到结果后该做什么？

带着这份清单去找至少三家贷款机构，为您可能符合的每个项目各要一份贷款估算表（Loan Estimate）。比较利率、月供、房贷保险和过户所需现金，然后选在您预计居住的年限内成本最低的贷款。

延伸阅读：信用记录还不长的话，可以看刚来美国怎样建立信用分数。想用自己的数字比较FHA和常规贷款的成本，可以试试FHA和常规贷款对比计算器。