再融资回本计算器：多久能收回再融资成本？

再融资回本计算器回答一个问题：新贷款每月省下的钱，要多久才能抵消办理它的成本？这个工具会显示回本的月份，还会给出简单算法容易忽略的两项检查：在您实际持有贷款的年限内能净省多少钱，以及整个贷款期的总利息如何变化。

这个计算器怎么用？

从最新的房贷对账单上找到现有贷款的信息，然后一次输入一个再融资报价。

• 余额、利率和剩余年数： 用现在的余额，不要用最初的贷款金额。
• 新利率和期限： 有贷款估算表（Loan Estimate）就照抄上面的数字，否则用示例利率。
• 过户费用： 填写您要支付的总额，包括点数（points）。Freddie Mac表示，再融资费用通常是贷款本金的3%到6%。
• 持有年数： 这一项决定结论。对搬家或再次再融资的可能性要诚实估计。

对每个报价、每个考虑中的期限都算一次。把30年期和更短的期限放在一起比较，答案往往会不一样。

是怎么算出来的？

两笔月供都使用标准贷款公式：M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，其中P是余额，r是月利率（年利率 ÷ 12），n是还款月数。

1. 目前月供 = 按目前利率和剩余年数计算的M。
2. 新月供 = 按新利率和新期限计算的M。
3. 每月节省 = 目前月供 − 新月供。
4. 回本月数 = 过户费用 ÷ 每月节省，向上取整。
5. 净节省 =（持有期内目前贷款的还款 + 剩余余额）−（新贷款的还款 + 过户费用 + 剩余余额）。
6. 总利息变化 = 新贷款的总利息 − 现有贷款剩余的利息。

净节省为正数时，结论为“很可能划算”。本工具只计算本金和利息，并假设过户费用用现金支付、两笔贷款都是固定利率、没有提前还款罚金。

举个具体例子

还是这个例子，下表显示选择不同新期限的结果。净节省按7年计算，并计入期限较短的贷款留下的较低余额。

持有时间也很重要。选30年期的方案时，如果只持有2年，净节省约为−$1,597，结论就变成“很可能不划算”。

计算结果意味着什么？

如果回本月份远早于您预计搬家或再次再融资的时间，这次再融资很可能值得。Freddie Mac给出一个简单的判断方法：如果两年内可能搬家，却需要三年才能收回成本，那就可能不划算。

也不要只看月供。Freddie Mac提醒，现有贷款还剩20年时改做新的30年期贷款，会延长还款期限，总利息可能更多。“总利息变化”这一行就显示了这种取舍。

可能改变答案的规定：

• 取消权。 对主要住房的很多再融资，您有三个工作日可以取消。CFPB解释了相关规定和例外情况。
• VA简化再融资。 VA的IRRRL允许把费用加进贷款，或者接受较高利率、由贷款机构支付费用。VA也建议借款人用费用除以每月节省来判断。
• 提前还款罚金。 如果现有贷款有罚金，请把它加到过户费用里。CFPB表示，罚金通常适用于三年或五年内还清贷款的情况。
• 点数。 点数用现在的成本换更低的利率。IRS说明，再融资支付的点数一般要在贷款期内分摊抵扣，前提是您逐项扣除。

最常见的错误

• 只比较月供，忽略贷款被延长的年数。
• 过户费用里漏掉点数、评估费或产权费。
• 用最初的贷款金额，而不是现在的余额。
• 以为会“一直住下去”，而实际上几年内很可能搬家。
• 把“零成本”再融资当成免费。Freddie Mac表示，成本通常藏在更高的利率或更大的贷款里。

相关指南和工具

如果您当初是全款买房、想取回部分资金，请阅读买房是全款付清好，还是贷款好中关于延迟融资的说明；了解PMI如何取消，请看在美国买房首付要付多少。

需要从房屋净值中取现？试试套现再融资和HELOC对比计算器。在考虑更短的期限？用15年和30年房贷对比，或用房贷买点计算器测试点数。