홈 에퀴티 계산기
집에서 온전히 내 것인 부분이 얼마인지, 그리고 대출기관이 이를 담보로 얼마까지 빌려줄 수 있는지 확인합니다.
요약
빌릴 수 있는 예상 금액$120,000
지분은 약 $210,000(집 가치의 46.67%)입니다. 합산 한도 80%에서는 최대 약 $120,000까지 빌릴 수 있습니다.
- 홈 에퀴티(지분)
- $210,000
- 집 가치 대비 지분 비율
- 46.67%
- 합산 LTV(모든 융자)
- 53.33%
기본 숫자로 계산한 예시예요. 아무 항목이나 바꾸면 내 결과를 볼 수 있어요.
모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요. 어떤 데이터도 저장하거나 보내지 않아요.
세부 내역
- LTV(1순위 모기지)
- 53.33%
차트
차트를 탭하거나 마우스를 올리면 값이 보여요.
- 융자 잔액 $240,000
- 추가 대출 가능액 $120,000
- 남는 지분 $90,000
표로 보기
| 비용 항목 | 금액 |
|---|---|
| 융자 잔액 | $240,000 |
| 추가 대출 가능액 | $120,000 |
| 남는 지분 | $90,000 |
CLTV 한도별 추가 대출 가능액
| 최대 CLTV | 추가 대출 가능액 |
|---|---|
| 75% | $97,500 |
| 80% | $120,000 |
| 85% | $142,500 |
| 90% | $165,000 |
값은 달러 단위로 반올림했고, 합계는 반올림 전 숫자로 계산했어요.
시나리오 비교
내 숫자와 흔히 쓰는 다른 선택지를 나란히 보여 드려요. 양식을 바꾸면 각 열이 다시 계산돼요.
| 내 숫자 | 집 가치 5% 하락 | CLTV 한도 85% | |
|---|---|---|---|
| 빌릴 수 있는 예상 금액 | $120,000 | $102,000 | $142,500 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$18,000 | +$22,500 |
| 홈 에퀴티(지분) | $210,000 | $187,500 | $210,000 |
| 내 숫자와의 차이 | — | −$22,500 | $0 |
| 합산 LTV(모든 융자) | 53.33% | 56.14% | 53.33% |
| 내 숫자와의 차이 | — | +2.81% | 0% |
사용 방법
- 집의 현재 가치를 현실적으로 추정해 입력합니다.
- 최근 명세서의 1순위 모기지 잔액을 입력합니다.
- 집을 담보로 한 다른 융자의 잔액을 더합니다.
- 80% 등 대출기관의 최대 합산 LTV를 정합니다.
- 지분, LTV와 CLTV, 빌릴 수 있는 예상 금액을 확인합니다.
이 홈 에퀴티 계산기는 집에서 온전히 내 것인 부분이 얼마인지, 그리고 이를 담보로 얼마나 빌릴 수 있을지 보여 줍니다. 집 가치, 남은 빚, 대출기관의 한도를 넣으면 지분(home equity)을 달러와 비율로, LTV 비율과 함께 빌릴 수 있는 여력의 추정치를 알려 드립니다.
이 계산기는 어떻게 쓰나요?
숫자 네 개만 있으면 되고, 대부분 모기지 명세서에 나와 있습니다.
- 집 가치. 결과를 가장 크게 움직이는 숫자입니다. 대출기관이 자체 평가를 의뢰하므로 보수적으로 넣으세요.
- 1순위 모기지 잔액. 처음 빌린 금액이 아니라 오늘 기준 상환 잔액을 쓰세요.
- 기타 주택 담보 융자. HELOC, 홈에퀴티 론 등 다른 담보권을 모두 넣으세요. 없다면 0으로 둡니다.
- 대출기관 최대 합산 LTV. 캐시아웃 리파이낸스에 흔한 상한인 80%로 시작하세요. 더 너그러운 HELOC 한도를 보려면 85%나 90%를 넣어 보세요.
어떻게 계산되나요?
간단한 뺄셈과 나눗셈입니다.
- 지분 = 집 가치 − 1순위 모기지 − 기타 융자
- 지분 비율 = 지분 ÷ 집 가치
- LTV(집값 대비 융자 비율) = 1순위 모기지 ÷ 집 가치
- 합산 LTV(CLTV) = (1순위 모기지 + 기타 융자) ÷ 집 가치
- 대출 여력 = 집 가치 × 최대 CLTV − 1순위 모기지 − 기타 융자 (최소 $0)
대출 여력은 상한일 뿐 승인이 아닙니다. 크레딧 점수, 소득, 부채비율(DTI)을 확인하지 않으며, 클로징 비용도 빼지 않습니다.
계산 예시
같은 집에서 입력값을 하나씩 바꿨습니다.
| 시나리오(예시) | 지분 | CLTV | 한도 | 대출 여력 |
|---|---|---|---|---|
| 입력한 그대로 | $210,000 | 53.3% | 80% | $120,000 |
| 대출기관이 85% 허용 | $210,000 | 53.3% | 85% | $142,500 |
| 대출기관이 90% 허용 | $210,000 | 53.3% | 90% | $165,000 |
| 기존 HELOC $30,000 | $180,000 | 60.0% | 80% | $90,000 |
| 감정가 $400,000 | $160,000 | 60.0% | 80% | $80,000 |
마지막 줄을 보세요. 한도가 집 가치의 비율이기 때문에, 감정가가 $50,000 낮아지면 대출 여력은 $40,000 줄어듭니다.
결과는 무엇을 뜻하나요?
지분은 집에 대한 내 몫입니다. 대출 여력은 대출기관이 크레딧과 소득을 보기 전에 허용할 수 있는 최대치입니다. 최대치보다 적게 빌리면 집값이 떨어질 때 완충 장치가 남습니다.
답을 바꾸는 규정은 다음과 같습니다.
- 캐시아웃 리파이낸스 한도. 1유닛 주거용 주택이라면 Freddie Mac은 캐시아웃 리파이낸스를 가치의 80%로 제한하고, 세컨드 홈과 투자용 부동산은 더 낮습니다. HUD Mortgagee Letter 2019-11은 FHA 캐시아웃 리파이낸스를 80%로 제한합니다.
- HELOC 한도. CFPB HELOC 안내서에 따르면 보통 감정가의 일정 비율에서 남은 빚을 뺀 금액까지 빌릴 수 있습니다. 비율은 대출기관마다 다릅니다.
- 가치 변화. CFPB는 집 가치가 크게 떨어지면 대출기관이 HELOC 한도를 줄이거나 동결할 수 있다고 설명합니다.
- PMI는 원래 가치 기준. 사설 모기지 보험(PMI) 취소에 대해 CFPB는 80%와 78% 기준을 집의 원래 가치(보통 구입 당시 가격과 감정가 중 낮은 쪽)로 잰다고 설명합니다. 현재 가치가 높아졌다고 자동으로 반영되지는 않습니다.
자주 하는 실수는 무엇인가요?
- 오늘 잔액 대신 처음 빌린 금액을 쓰기.
- 이미 있는 HELOC이나 홈에퀴티 론을 잊기.
- 대출 여력을 손에 쥔 현금처럼 여기기. 클로징 비용과 대출기관 규정 때문에 실제로 받는 금액은 줄어듭니다.
- 서비서 규정을 확인하지 않고 현재 가치가 PMI 취소에 반영된다고 생각하기.
- 최대한 빌려 지분 완충 장치를 남기지 않기.
관련 가이드와 계산기
새 융자를 고민 중이라면 지금 리파이낸스를 해야 할까요?를, PMI와 지분의 관계는 미국 첫 집 다운페이먼트는 얼마나 필요할까?를 읽어 보세요.
그다음 캐시아웃 리파이낸스 vs HELOC 계산기로 페이먼트를 비교하거나, 리파이낸스 손익분기 계산기로 금리·기간 리파이낸스를 시험해 보세요.
이 계산기에 관한 질문
홈 에퀴티란 무엇인가요?
집 가치에서 집에 걸린 모든 빚을 뺀 금액입니다. 집이 $450,000이고 $240,000를 빚지고 있다면 지분은 $210,000입니다.
지분 전부를 빌릴 수 있나요?
보통은 안 됩니다. 대출기관은 총 대출을 집 가치의 일정 비율로 제한하므로 일부 지분은 집에 남습니다. 1유닛 주거용 주택의 캐시아웃 리파이낸스는 Freddie Mac과 FHA 모두 80%로 제한합니다.
HELOC에는 어떤 한도를 넣어야 하나요?
대출기관에 물어보세요. HELOC 한도는 각 대출기관이 집 가치의 일정 비율에서 남은 빚을 빼는 방식으로 정합니다. 몇 가지 값을 넣어 범위를 확인해 보세요.
대출기관의 숫자가 왜 이 계산기와 다른가요?
대출기관은 자체 감정이나 평가, 자체 한도, 그리고 전체 크레딧 상황을 봅니다. 어떤 추정이든 집 가치가 가장 큰 변수입니다.
지분이 PMI에 영향을 주나요?
줍니다. 다만 PMI 규정은 현재 가치가 아니라 집의 원래 가치를 씁니다. CFPB에 따르면 잔액이 원래 가치의 80%에 이르면 PMI 취소를 요청할 수 있고, 예정 잔액이 78%에 이르면 자동으로 종료됩니다.
지분을 더 빨리 쌓으려면 어떻게 하나요?
원금을 추가로 갚거나, 더 짧은 융자 기간을 고르거나, 가치를 높이는 방향으로 집을 개선하세요. 집의 시장 가치는 저절로 오르거나 내릴 수도 있습니다.
지분을 담보로 빌리면 집이 위험해지나요?
그렇습니다. HELOC, 홈에퀴티 론, 캐시아웃 리파이낸스는 모두 집을 담보로 합니다. 갚지 못하면 집을 잃을 수 있습니다.
출처
- What is a home equity line of credit (HELOC)? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- What you should know about home equity lines of credit (HELOC) (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- Maximum LTV/TLTV/HTLTV ratio requirements for conforming and super conforming mortgages (새 탭에서 열림)Freddie Mac · 확인일
- Mortgagee Letter 2019-11: Maximum LTV and CLTV percentages for cash-out refinance mortgages (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
이 도구는 교육용 추정치를 보여 줄 뿐, 융자 제안이나 재정 자문이 아니에요. 대출 기관의 숫자, 수수료, 규정은 다를 수 있어요. 조사 방법 · 면책 고지