PMI 계산기: PMI 없어지는 날짜(80%·78%) 확인
일반 융자 잔액이 원래 집값의 80%와 78%에 이르는 달을 찾아 드립니다. 이 두 날짜가 PMI를 언제 없앨 수 있는지를 정합니다.
요약
PMI 취소를 요청할 수 있는 달(80%)2038년 2월
잔액은 11년 3개월 뒤인 2038년 2월에 원래 가치의 80%에 이릅니다. 이때 서비서에게 PMI 취소를 요청할 수 있습니다. 78%에는 12년 3개월 뒤인 2039년 2월에 이릅니다.
- 잔액이 78%에 이르는 달
- 2039년 2월
- 원래 가치의 80%까지 남은 납부 횟수
- 11년 3개월
- 처음 LTV(집값 대비 융자 비율)
- 95%
기본 숫자로 계산한 예시예요. 아무 항목이나 바꾸면 내 결과를 볼 수 있어요. 금리 칸은 30년 고정 전국 평균(7.4%, 2026년 10월 15일 주)으로 시작해요. 직접 받은 견적을 넣으면 더 정확해져요.
모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄져요. 어떤 데이터도 저장하거나 보내지 않아요.
세부 내역
- 원래 가치의 78%까지 남은 납부 횟수
- 12년 3개월
차트
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- LTV
- 80% (요청 가능)
- 78% (자동)
표로 보기
| 연도 | LTV | 80% (요청 가능) | 78% (자동) |
|---|---|---|---|
| 2026 | 94.11% | 80% | 78% |
| 2027 | 93.15% | 80% | 78% |
| 2028 | 92.11% | 80% | 78% |
| 2029 | 91% | 80% | 78% |
| 2030 | 89.8% | 80% | 78% |
| 2031 | 88.51% | 80% | 78% |
| 2032 | 87.12% | 80% | 78% |
| 2033 | 85.62% | 80% | 78% |
| 2034 | 84.01% | 80% | 78% |
| 2035 | 82.27% | 80% | 78% |
| 2036 | 80.41% | 80% | 78% |
| 2037 | 78.39% | 80% | 78% |
| 2038 | 76.23% | 80% | 78% |
| 2039 | 73.9% | 80% | 78% |
| 2040 | 71.39% | 80% | 78% |
| 2041 | 68.69% | 80% | 78% |
| 2042 | 65.78% | 80% | 78% |
| 2043 | 62.65% | 80% | 78% |
| 2044 | 59.28% | 80% | 78% |
| 2045 | 55.66% | 80% | 78% |
| 2046 | 51.75% | 80% | 78% |
| 2047 | 47.55% | 80% | 78% |
| 2048 | 43.02% | 80% | 78% |
| 2049 | 38.15% | 80% | 78% |
| 2050 | 32.9% | 80% | 78% |
| 2051 | 27.26% | 80% | 78% |
| 2052 | 21.18% | 80% | 78% |
| 2053 | 14.63% | 80% | 78% |
| 2054 | 7.59% | 80% | 78% |
| 2055 | 0% | 80% | 78% |
상환 일정
| 연도 | 상환액 | 원금 | 추가 상환 | 이자 | 잔액 | 누적 이자 | LTV |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | $31,573 | $3,572 | $0 | $28,000 | $376,428 | $28,000 | 94.11% |
| 2027 | $31,573 | $3,846 | $0 | $27,727 | $372,582 | $55,727 | 93.15% |
| 2028 | $31,573 | $4,140 | $0 | $27,433 | $368,442 | $83,160 | 92.11% |
| 2029 | $31,573 | $4,457 | $0 | $27,116 | $363,986 | $110,276 | 91% |
| 2030 | $31,573 | $4,798 | $0 | $26,774 | $359,187 | $137,050 | 89.8% |
| 2031 | $31,573 | $5,166 | $0 | $26,407 | $354,022 | $163,457 | 88.51% |
| 2032 | $31,573 | $5,561 | $0 | $26,012 | $348,461 | $189,468 | 87.12% |
| 2033 | $31,573 | $5,987 | $0 | $25,586 | $342,474 | $215,054 | 85.62% |
| 2034 | $31,573 | $6,445 | $0 | $25,127 | $336,029 | $240,182 | 84.01% |
| 2035 | $31,573 | $6,939 | $0 | $24,634 | $329,090 | $264,816 | 82.27% |
| 2036 | $31,573 | $7,470 | $0 | $24,103 | $321,621 | $288,918 | 80.41% |
| 2037 | $31,573 | $8,042 | $0 | $23,531 | $313,579 | $312,449 | 78.39% |
| 2038 | $31,573 | $8,657 | $0 | $22,915 | $304,921 | $335,364 | 76.23% |
| 2039 | $31,573 | $9,320 | $0 | $22,252 | $295,601 | $357,616 | 73.9% |
| 2040 | $31,573 | $10,034 | $0 | $21,539 | $285,567 | $379,155 | 71.39% |
| 2041 | $31,573 | $10,802 | $0 | $20,770 | $274,765 | $399,926 | 68.69% |
| 2042 | $31,573 | $11,629 | $0 | $19,943 | $263,136 | $419,869 | 65.78% |
| 2043 | $31,573 | $12,519 | $0 | $19,053 | $250,617 | $438,922 | 62.65% |
| 2044 | $31,573 | $13,478 | $0 | $18,095 | $237,139 | $457,017 | 59.28% |
| 2045 | $31,573 | $14,510 | $0 | $17,063 | $222,629 | $474,080 | 55.66% |
| 2046 | $31,573 | $15,621 | $0 | $15,952 | $207,009 | $490,031 | 51.75% |
| 2047 | $31,573 | $16,817 | $0 | $14,756 | $190,192 | $504,787 | 47.55% |
| 2048 | $31,573 | $18,104 | $0 | $13,468 | $172,088 | $518,256 | 43.02% |
| 2049 | $31,573 | $19,490 | $0 | $12,082 | $152,597 | $530,338 | 38.15% |
| 2050 | $31,573 | $20,982 | $0 | $10,590 | $131,615 | $540,928 | 32.9% |
| 2051 | $31,573 | $22,589 | $0 | $8,984 | $109,026 | $549,911 | 27.26% |
| 2052 | $31,573 | $24,318 | $0 | $7,254 | $84,708 | $557,166 | 21.18% |
| 2053 | $31,573 | $26,180 | $0 | $5,392 | $58,527 | $562,558 | 14.63% |
| 2054 | $31,573 | $28,185 | $0 | $3,388 | $30,343 | $565,946 | 7.59% |
| 2055 | $31,573 | $30,343 | $0 | $1,230 | $0 | $567,176 | 0% |
| 합계 | $947,176 | $380,000 | $0 | $567,176 |
값은 달러 단위로 반올림했고, 합계는 반올림 전 숫자로 계산했어요.
시나리오 비교
내 숫자와 흔히 쓰는 다른 선택지를 나란히 보여 드려요. 양식을 바꾸면 각 열이 다시 계산돼요.
| 내 숫자 | 매달 $100 추가 | 매달 $300 추가 | |
|---|---|---|---|
| PMI 취소를 요청할 수 있는 달(80%) | 2038년 2월 | 2035년 12월 | 2033년 7월 |
| 잔액이 78%에 이르는 달 | 2039년 2월 | 2036년 11월 | 2034년 3월 |
사용 방법
- 원래 주택 가치를 입력합니다. 구입 가격과 구입 당시 감정가 중 낮은 금액입니다.
- 클로징 때 빌린 금액, 금리, 융자 기간을 입력합니다.
- 첫 페이먼트 납부 기한이 있던 달을 고릅니다.
- 매달 추가로 갚는 원금이 있으면 넣고, 없으면 0으로 둡니다.
- 80%와 78% 날짜를 확인하고, 80% 날짜를 달력에 표시해 둡니다.
이 PMI 계산기는 일반 융자의 사설 모기지 보험(PMI, private mortgage insurance)에서 가장 중요한 두 날짜를 보여 줍니다. 첫째는 잔액이 원래 집값의 80%가 되어 취소를 요청할 수 있는 달입니다. 둘째는 78%가 되어, 페이먼트가 밀려 있지 않다면 PMI가 저절로 끝나야 하는 달입니다.
이 계산기는 어떻게 쓰나요?
현재 명세서가 아니라 클로징 서류의 숫자를 넣으세요. 계산기는 첫 달부터 매달 상환 일정을 다시 만들기 때문에 원래 융자 금액, 금리, 기간, 첫 상환 월이 필요합니다. 그다음 추가로 갚는 원금을 넣으면 80%에 얼마나 빨리 도달하는지 볼 수 있습니다.
입력 항목별 팁입니다.
- 원래 주택 가치: 구입 가격과 구입 당시 감정가 중 낮은 금액을 쓰세요. 리파이낸스를 했다면 리파이낸스 때의 감정가를 씁니다.
- 원래 융자 금액: 클로징 때 계약서(note)에 적힌 금액입니다. 현재 잔액을 넣으면 일정이 틀어집니다.
- 첫 상환 월: 보통 클로징 후 첫째 달이나 둘째 달입니다. 클로징 공개서(Closing Disclosure)에 나와 있습니다.
- 추가 원금: 에스크로가 아니라 원금으로 들어가는 금액만 넣으세요.
PMI 날짜는 어떻게 계산되나요?
계산기는 표준 상환 스케줄(amortization schedule)을 만들고, 잔액이 원래 가치의 80%, 그다음 78%로 처음 떨어지는 달을 찾습니다. 매달 이자는 잔액 × 월 금리이고, 나머지 페이먼트와 추가 상환액이 원금을 줄입니다.
월 원리금은 표준 공식을 씁니다.
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
여기서 P는 융자 금액, r은 연 금리를 12로 나눈 값, n은 월 납부 횟수입니다. 목표치는 간단합니다.
- 80% 목표 = 원래 가치 × 0.80
- 78% 목표 = 원래 가치 × 0.78
- 처음 LTV = 융자 금액 ÷ 원래 가치
재산세, 주택보험, 에스크로는 잔액을 줄이지 않으므로 넣지 않습니다. 모든 페이먼트를 제때 전액 낸다고 가정합니다.
계산 예시
다운페이먼트와 융자 기간에 따라 결과가 크게 달라집니다. 같은 $400,000 집, 같은 예시 금리로 비교했습니다.
| 시나리오(가상) | 처음 LTV | 80%까지 납부 횟수 | 78%까지 납부 횟수 |
|---|---|---|---|
| 5% 다운, 30년 | 95% | 124 | 135 |
| 5% 다운, 30년, 매달 +$200 | 95% | 87 | 96 |
| 10% 다운, 30년 | 90% | 95 | 109 |
| 5% 다운, 15년 | 95% | 43 | 48 |
결과는 무엇을 뜻하나요?
80% 날짜는 원래 가치를 기준으로 서비서에게 PMI 취소를 요청할 수 있는 가장 빠른 달입니다. 추가 상환 없이 본 78% 날짜는 PMI가 자동으로 끝나야 하는 때입니다. 법적 조건을 갖춰 80%에서 요청하면 서비서는 이를 받아들여야 합니다.
소비자금융보호국(CFPB)은 서면으로 요청하고, 납부 기록이 좋고, 페이먼트가 밀려 있지 않고, 후순위 담보가 없음을 확인하고, 집값이 원래 가치 아래로 떨어지지 않았음을 보여 주면 서비서가 “요청을 받아들일 법적 의무가 있다”고 설명합니다. 이 규정은 1999년 7월 29일 이후 클로징한 단독주택 주거용 융자에 적용됩니다.
결과를 바꿀 수 있는 규정은 다음과 같습니다.
- 납부 기록: Fannie Mae는 지난 12개월 동안 30일 이상 연체가 없고 지난 24개월 동안 60일 이상 연체가 없어야 한다고 정합니다(Fannie Mae Servicing Guide).
- 현재 가치: Fannie Mae는 1유닛 주거용 주택이나 세컨드 홈 소유자가 현재 가치를 기준으로 취소하는 것도 허용합니다. 2~5년 뒤에는 LTV 75% 이하, 5년 뒤에는 80% 이하이며, 새 감정이 필요합니다.
- 주택 유형: 투자용 주택과 2~4유닛 주택은 Fannie Mae의 요청 기준이 70%입니다.
- 중간 지점: 78%에 이르지 않았더라도 PMI는 융자 기간 중간 지점 다음 달에 끝나야 합니다.
- 대출기관 부담 보험: 대출기관이 더 높은 금리를 받는 대신 모기지 보험료를 냈다면, CFPB는 다른 규정이 적용된다고 설명합니다.
아직 집을 사기 전이라면 미국 첫 집 다운페이먼트는 얼마나 필요할까?에서 PMI와 더 큰 다운페이먼트를 비교해 보세요.
FHA 융자에도 맞는 계산기인가요?
아닙니다. FHA 융자에는 PMI가 아니라 주택도시개발부(HUD)가 정한 FHA 모기지 보험료(MIP)가 붙습니다. 현재 HUD 요율로는 다운페이먼트가 10% 이상이면 연간 MIP를 11년 동안 내고, 그보다 적으면 대부분 융자 기간 내내 냅니다. PMI의 80%·78% 규정은 적용되지 않습니다.
이 기간은 HUD의 Mortgagee Letter 2023-05가 정합니다. FHA 융자라면 FHA 모기지 보험료 계산기를, 집을 사기 전 두 융자를 비교하려면 FHA vs 일반 융자 비교 계산기를 쓰세요.
자주 하는 실수
대부분의 오류는 원래 숫자 대신 현재 숫자를 쓰거나, 요청하지 않아도 PMI가 없어진다고 생각하는 데서 나옵니다. 날짜를 믿기 전에 확인하세요.
- 원래 융자 금액 대신 현재 잔액을 넣는 것
- 원래 가치 대신 현재 시세를 쓰는 것
- 80%에서 요청하지 않고 78% 자동 종료를 기다리는 것
- 세컨드 모기지나 HELOC이 요청을 막을 수 있다는 점을 잊는 것
- 원금이 아니라 에스크로로 들어간 추가 금액을 계산에 넣는 것
- 이 날짜가 FHA나 VA 융자에도 적용된다고 생각하는 것
이 계산기에 관한 질문
80% 날짜가 되면 PMI가 자동으로 없어지나요?
아닙니다. 원래 가치의 80%가 되면 서비서에게 서면으로 PMI 취소를 요청해야 합니다. 자동 종료는 그보다 늦게, 원래 상환 일정상 잔액이 78%에 이를 예정인 때 이뤄지며, 페이먼트가 밀려 있지 않아야 합니다.
왜 현재 시세가 아니라 원래 가치를 쓰나요?
연방법의 80%·78% 규정이 원래 가치를 기준으로 하기 때문입니다. 원래 가치는 보통 구입 가격과 구입 당시 감정가 중 낮은 금액입니다. 오른 현재 시세를 기준으로 PMI를 없애는 것은 투자자(Fannie Mae 등)의 별도 규정을 따르며 새 감정이 필요합니다.
추가 상환을 하면 78% 자동 종료 날짜도 당겨지나요?
법적으로는 아닙니다. 자동 종료는 원래 상환 스케줄을 따릅니다. 다만 추가 상환을 하면 실제 잔액이 80%에 이르는 날짜가 당겨지고, 그때 취소를 요청할 수 있습니다. 추가 상환은 도움이 되지만 직접 요청해야 합니다.
PMI 취소에 필요한 ‘좋은 납부 기록’은 무엇인가요?
Fannie Mae 융자의 경우 지난 12개월 동안 30일 이상 연체가 없고, 지난 24개월 동안 60일 이상 연체가 없어야 합니다. 요청할 때 페이먼트도 밀려 있지 않아야 합니다.
FHA 융자에도 쓸 수 있나요?
아닙니다. FHA 모기지 보험료(MIP)는 PMI 법이 아니라 주택도시개발부(HUD) 규정을 따릅니다. 다운페이먼트가 10% 미만인 FHA 융자는 대부분 연간 MIP를 융자 기간 내내 냅니다. FHA 융자라면 FHA 모기지 보험료 계산기를 쓰세요.
처음부터 PMI가 없던 융자라면요?
처음 LTV가 80% 이하라면 계산기는 이미 기준선에 도달했다고 보여 줍니다. 다운페이먼트가 20% 이상인 융자는 보통 PMI가 아예 필요 없습니다.
PMI가 반드시 끝나는 마지막 날짜가 있나요?
네. 페이먼트가 밀려 있지 않다면 PMI는 융자 기간의 중간 지점 다음 달에 반드시 끝나야 합니다. 30년 융자라면 15년 뒤입니다. 잔액이 천천히 줄어드는 융자에서 주로 의미가 있습니다.
세컨드 모기지가 있으면 PMI 취소가 막힐 수 있나요?
그럴 수 있습니다. 80%에서 취소를 요청하려면 세컨드 모기지나 HELOC(홈에퀴티 신용한도) 같은 후순위 담보(subordinate lien)가 지분에 걸려 있지 않다는 것을 확인해 줘야 합니다.
출처
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- B-8.1-04, Termination of Conventional Mortgage Insurance (새 탭에서 열림)Fannie Mae Servicing Guide · 확인일
- What is private mortgage insurance? (새 탭에서 열림)Consumer Financial Protection Bureau · 확인일
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates (새 탭에서 열림)U.S. Department of Housing and Urban Development · 확인일
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