Tính ngày hủy PMI: mốc 80% và 78%
Tìm tháng mà số dư khoản vay thông thường (conventional) của bạn còn 80% và 78% giá trị ban đầu của căn nhà, hai mốc quyết định khi nào PMI được bỏ.
Tóm tắt
Tháng bạn có thể xin hủy PMI (80%)tháng 2 năm 2038
Số dư của bạn còn 80% giá trị ban đầu vào tháng 2 năm 2038, sau 11 năm 3 tháng. Đó là lúc bạn có thể xin công ty quản lý khoản vay hủy PMI. Số dư còn 78% vào tháng 2 năm 2039, sau 12 năm 3 tháng.
- Tháng số dư còn 78%
- tháng 2 năm 2039
- Số kỳ trả đến mốc 80% giá trị ban đầu
- 11 năm 3 tháng
- Tỷ lệ vay trên giá trị (LTV) ban đầu
- 95%
Đang hiển thị ví dụ với số mặc định. Thay đổi bất kỳ ô nào để xem kết quả của riêng bạn. Ô lãi suất bắt đầu bằng mức trung bình toàn quốc của Cố định 30 năm (7,4%, tuần 15 tháng 10, 2026). Hãy dùng báo giá của riêng bạn để có kết quả sát hơn.
Chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không lưu và không gửi bất kỳ dữ liệu nào.
Chi tiết
- Số kỳ trả đến mốc 78% giá trị ban đầu
- 12 năm 3 tháng
Biểu đồ
Chạm hoặc rê chuột lên biểu đồ để xem số liệu.
- Tỷ lệ vay trên giá trị
- 80% (bạn có thể yêu cầu)
- 78% (tự động)
Xem dạng bảng
| Năm | Tỷ lệ vay trên giá trị | 80% (bạn có thể yêu cầu) | 78% (tự động) |
|---|---|---|---|
| 2026 | 94,11% | 80% | 78% |
| 2027 | 93,15% | 80% | 78% |
| 2028 | 92,11% | 80% | 78% |
| 2029 | 91% | 80% | 78% |
| 2030 | 89,8% | 80% | 78% |
| 2031 | 88,51% | 80% | 78% |
| 2032 | 87,12% | 80% | 78% |
| 2033 | 85,62% | 80% | 78% |
| 2034 | 84,01% | 80% | 78% |
| 2035 | 82,27% | 80% | 78% |
| 2036 | 80,41% | 80% | 78% |
| 2037 | 78,39% | 80% | 78% |
| 2038 | 76,23% | 80% | 78% |
| 2039 | 73,9% | 80% | 78% |
| 2040 | 71,39% | 80% | 78% |
| 2041 | 68,69% | 80% | 78% |
| 2042 | 65,78% | 80% | 78% |
| 2043 | 62,65% | 80% | 78% |
| 2044 | 59,28% | 80% | 78% |
| 2045 | 55,66% | 80% | 78% |
| 2046 | 51,75% | 80% | 78% |
| 2047 | 47,55% | 80% | 78% |
| 2048 | 43,02% | 80% | 78% |
| 2049 | 38,15% | 80% | 78% |
| 2050 | 32,9% | 80% | 78% |
| 2051 | 27,26% | 80% | 78% |
| 2052 | 21,18% | 80% | 78% |
| 2053 | 14,63% | 80% | 78% |
| 2054 | 7,59% | 80% | 78% |
| 2055 | 0% | 80% | 78% |
Lịch trả nợ
| Năm | Khoản trả | Tiền gốc | Trả thêm | Tiền lãi | Dư nợ | Tiền lãi đến nay | Tỷ lệ vay trên giá trị |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 31.573 $ | 3.572 $ | 0 $ | 28.000 $ | 376.428 $ | 28.000 $ | 94,11% |
| 2027 | 31.573 $ | 3.846 $ | 0 $ | 27.727 $ | 372.582 $ | 55.727 $ | 93,15% |
| 2028 | 31.573 $ | 4.140 $ | 0 $ | 27.433 $ | 368.442 $ | 83.160 $ | 92,11% |
| 2029 | 31.573 $ | 4.457 $ | 0 $ | 27.116 $ | 363.986 $ | 110.276 $ | 91% |
| 2030 | 31.573 $ | 4.798 $ | 0 $ | 26.774 $ | 359.187 $ | 137.050 $ | 89,8% |
| 2031 | 31.573 $ | 5.166 $ | 0 $ | 26.407 $ | 354.022 $ | 163.457 $ | 88,51% |
| 2032 | 31.573 $ | 5.561 $ | 0 $ | 26.012 $ | 348.461 $ | 189.468 $ | 87,12% |
| 2033 | 31.573 $ | 5.987 $ | 0 $ | 25.586 $ | 342.474 $ | 215.054 $ | 85,62% |
| 2034 | 31.573 $ | 6.445 $ | 0 $ | 25.127 $ | 336.029 $ | 240.182 $ | 84,01% |
| 2035 | 31.573 $ | 6.939 $ | 0 $ | 24.634 $ | 329.090 $ | 264.816 $ | 82,27% |
| 2036 | 31.573 $ | 7.470 $ | 0 $ | 24.103 $ | 321.621 $ | 288.918 $ | 80,41% |
| 2037 | 31.573 $ | 8.042 $ | 0 $ | 23.531 $ | 313.579 $ | 312.449 $ | 78,39% |
| 2038 | 31.573 $ | 8.657 $ | 0 $ | 22.915 $ | 304.921 $ | 335.364 $ | 76,23% |
| 2039 | 31.573 $ | 9.320 $ | 0 $ | 22.252 $ | 295.601 $ | 357.616 $ | 73,9% |
| 2040 | 31.573 $ | 10.034 $ | 0 $ | 21.539 $ | 285.567 $ | 379.155 $ | 71,39% |
| 2041 | 31.573 $ | 10.802 $ | 0 $ | 20.770 $ | 274.765 $ | 399.926 $ | 68,69% |
| 2042 | 31.573 $ | 11.629 $ | 0 $ | 19.943 $ | 263.136 $ | 419.869 $ | 65,78% |
| 2043 | 31.573 $ | 12.519 $ | 0 $ | 19.053 $ | 250.617 $ | 438.922 $ | 62,65% |
| 2044 | 31.573 $ | 13.478 $ | 0 $ | 18.095 $ | 237.139 $ | 457.017 $ | 59,28% |
| 2045 | 31.573 $ | 14.510 $ | 0 $ | 17.063 $ | 222.629 $ | 474.080 $ | 55,66% |
| 2046 | 31.573 $ | 15.621 $ | 0 $ | 15.952 $ | 207.009 $ | 490.031 $ | 51,75% |
| 2047 | 31.573 $ | 16.817 $ | 0 $ | 14.756 $ | 190.192 $ | 504.787 $ | 47,55% |
| 2048 | 31.573 $ | 18.104 $ | 0 $ | 13.468 $ | 172.088 $ | 518.256 $ | 43,02% |
| 2049 | 31.573 $ | 19.490 $ | 0 $ | 12.082 $ | 152.597 $ | 530.338 $ | 38,15% |
| 2050 | 31.573 $ | 20.982 $ | 0 $ | 10.590 $ | 131.615 $ | 540.928 $ | 32,9% |
| 2051 | 31.573 $ | 22.589 $ | 0 $ | 8.984 $ | 109.026 $ | 549.911 $ | 27,26% |
| 2052 | 31.573 $ | 24.318 $ | 0 $ | 7.254 $ | 84.708 $ | 557.166 $ | 21,18% |
| 2053 | 31.573 $ | 26.180 $ | 0 $ | 5.392 $ | 58.527 $ | 562.558 $ | 14,63% |
| 2054 | 31.573 $ | 28.185 $ | 0 $ | 3.388 $ | 30.343 $ | 565.946 $ | 7,59% |
| 2055 | 31.573 $ | 30.343 $ | 0 $ | 1.230 $ | 0 $ | 567.176 $ | 0% |
| Tổng | 947.176 $ | 380.000 $ | 0 $ | 567.176 $ |
Số liệu được làm tròn đến đô la; các tổng dùng số chưa làm tròn.
So sánh các phương án
Số liệu của bạn đặt cạnh các phương án thường gặp. Mỗi cột tự tính lại khi bạn thay đổi biểu mẫu.
| Số liệu của bạn | Trả thêm $100 mỗi tháng | Trả thêm $300 mỗi tháng | |
|---|---|---|---|
| Tháng bạn có thể xin hủy PMI (80%) | tháng 2 năm 2038 | tháng 12 năm 2035 | tháng 7 năm 2033 |
| Tháng số dư còn 78% | tháng 2 năm 2039 | tháng 11 năm 2036 | tháng 3 năm 2034 |
Cách sử dụng
- Nhập giá trị ban đầu của nhà: số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định lúc mua.
- Nhập số tiền vay lúc đóng hồ sơ, lãi suất và thời hạn vay.
- Chọn tháng đến hạn kỳ trả đầu tiên.
- Thêm số tiền gốc bạn trả thêm mỗi tháng, hoặc để 0.
- Xem mốc 80% và 78%, rồi ghi ngày mốc 80% vào lịch.
Công cụ tính ngày hủy PMI này cho bạn biết hai mốc quan trọng nhất của bảo hiểm khoản vay tư nhân (PMI) trên khoản vay thông thường (conventional). Mốc thứ nhất là khi số dư còn 80% giá trị ban đầu của căn nhà, lúc bạn có thể xin hủy. Mốc thứ hai là khi số dư còn 78%, lúc PMI phải tự chấm dứt nếu bạn trả đúng hạn.
Dùng máy tính này như thế nào?
Hãy nhập số liệu trên giấy tờ đóng hồ sơ, không phải bảng sao kê hiện nay. Công cụ dựng lại lịch trả nợ từ ngày đầu, từng tháng một, nên cần số tiền vay ban đầu, lãi suất, thời hạn và tháng trả kỳ đầu. Sau đó thêm số tiền gốc bạn trả thêm để xem đạt mốc 80% sớm hơn bao lâu.
Vài lưu ý cho từng ô:
- Giá trị ban đầu của nhà. Dùng số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định lúc mua. Nếu đã tái cấp vốn, dùng giá thẩm định lúc tái cấp vốn.
- Số tiền vay ban đầu. Dùng số tiền trên giấy nợ lúc đóng hồ sơ. Nếu dùng số dư hiện nay, lịch trả sẽ bị sai.
- Tháng trả kỳ đầu tiên. Thường là tháng thứ nhất hoặc thứ hai sau ngày đóng hồ sơ. Bản công bố đóng hồ sơ (Closing Disclosure) có ghi tháng này.
- Trả thêm tiền gốc. Chỉ nhập số tiền được trừ vào gốc, không tính tiền vào tài khoản ký quỹ (escrow).
Ngày hủy PMI được tính như thế nào?
Máy tính dựng lịch trả dần (amortization) chuẩn và tìm tháng đầu tiên số dư giảm xuống 80%, rồi 78% giá trị ban đầu. Mỗi tháng, tiền lãi bằng số dư nhân lãi suất tháng, phần còn lại của khoản trả, cộng tiền trả thêm, được trừ vào gốc.
Khoản trả gốc và lãi mỗi tháng dùng công thức chuẩn:
M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
Trong đó P là số tiền vay, r là lãi suất năm chia 12, và n là số kỳ trả hằng tháng. Các mốc rất đơn giản:
- Mốc 80% = giá trị ban đầu × 0.80
- Mốc 78% = giá trị ban đầu × 0.78
- LTV ban đầu = số tiền vay ÷ giá trị ban đầu
Máy tính không tính thuế nhà, bảo hiểm hay escrow, vì những khoản này không làm giảm số dư. Máy tính giả định mọi kỳ đều được trả đủ và đúng hạn.
Ví dụ tính cụ thể
Tiền trả trước và thời hạn vay làm kết quả thay đổi nhiều. Đây là cùng căn nhà $400,000 với cùng lãi suất ví dụ.
| Trường hợp (giả định) | LTV ban đầu | Số kỳ đến mốc 80% | Số kỳ đến mốc 78% |
|---|---|---|---|
| Trả trước 5%, vay 30 năm | 95% | 124 | 135 |
| Trả trước 5%, vay 30 năm, trả thêm $200/tháng | 95% | 87 | 96 |
| Trả trước 10%, vay 30 năm | 90% | 95 | 109 |
| Trả trước 5%, vay 15 năm | 95% | 43 | 48 |
Kết quả của bạn có ý nghĩa gì?
Mốc 80% là tháng sớm nhất bạn có thể xin công ty quản lý khoản vay (servicer) hủy PMI dựa trên giá trị ban đầu. Mốc 78%, khi không trả thêm, là lúc PMI phải tự chấm dứt. Công ty quản lý khoản vay phải chấp nhận yêu cầu ở mốc 80% nếu bạn đáp ứng các điều kiện theo luật.
Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng (CFPB) cho biết công ty quản lý khoản vay “is legally required to grant your request” (bắt buộc theo luật phải chấp nhận yêu cầu) khi bạn gửi yêu cầu bằng văn bản, có lịch sử trả nợ tốt, đang trả đúng hạn, xác nhận không có khoản vay phụ, và chứng minh giá trị nhà không giảm dưới giá trị ban đầu (CFPB). Các quy định này áp dụng cho nhà ở chính một gia đình với khoản vay đóng hồ sơ từ ngày 29/7/1999 trở về sau.
Một số quy định có thể làm kết quả thay đổi:
- Lịch sử trả nợ. Fannie Mae yêu cầu không có kỳ nào trễ từ 30 ngày trở lên trong 12 tháng qua và không có kỳ nào trễ từ 60 ngày trở lên trong 24 tháng qua (Fannie Mae Servicing Guide).
- Giá trị hiện nay. Fannie Mae cũng cho chủ nhà ở chính một căn hoặc nhà thứ hai hủy PMI dựa trên giá trị hiện nay: LTV từ 75% trở xuống sau hai đến năm năm, hoặc từ 80% trở xuống sau năm năm, kèm định giá mới.
- Loại bất động sản. Với nhà đầu tư và nhà từ hai đến bốn căn, ngưỡng xin hủy của Fannie Mae là 70%.
- Điểm giữa thời hạn vay. PMI phải chấm dứt vào tháng sau điểm giữa thời hạn vay, dù chưa đạt mốc 78%.
- Bảo hiểm do bên cho vay trả. Nếu bên cho vay trả bảo hiểm khoản vay thông qua lãi suất cao hơn, CFPB cho biết sẽ áp dụng quy định khác.
Nếu bạn chưa mua nhà, hãy đọc bài cần bao nhiêu tiền trả trước khi mua nhà để cân nhắc giữa PMI và trả trước nhiều hơn.
Máy tính này có dùng cho vay FHA được không?
Không. Khoản vay FHA có phí bảo hiểm khoản vay (MIP) do HUD quy định, không phải PMI. Theo mức phí hiện hành của HUD, khoản vay FHA trả trước từ 10% trở lên đóng MIP hằng năm trong 11 năm, còn phần lớn khoản vay trả trước ít hơn đóng suốt thời hạn vay. Quy định PMI về mốc 80% và 78% không áp dụng.
Thông tư Mortgagee Letter 2023-05 của HUD quy định các thời hạn này (HUD). Hãy dùng máy tính phí bảo hiểm FHA cho khoản vay FHA, và công cụ so sánh vay FHA và conventional trước khi mua. Bài vay FHA là gì giải thích chương trình này kỹ hơn.
Những lỗi thường gặp
Phần lớn lỗi đến từ việc dùng con số hiện nay thay vì con số ban đầu, hoặc nghĩ rằng PMI tự mất mà không cần yêu cầu. Hãy kiểm tra những điều này trước khi tin vào kết quả.
- Nhập số dư hiện nay thay vì số tiền vay ban đầu.
- Dùng giá thị trường hiện nay thay vì giá trị ban đầu.
- Chờ mốc tự động 78% thay vì xin hủy ở mốc 80%.
- Quên rằng khoản vay thứ hai hoặc HELOC có thể cản trở việc xin hủy.
- Tính cả tiền trả thêm đã vào escrow chứ không vào tiền gốc.
- Nghĩ rằng các mốc này áp dụng cho khoản vay FHA hoặc VA.
Câu hỏi về máy tính này
Mốc 80% có phải là ngày PMI tự động được bỏ không?
Không. Ở mốc 80% giá trị ban đầu, bạn phải gửi thư yêu cầu công ty quản lý khoản vay hủy PMI. PMI chỉ tự động chấm dứt muộn hơn, khi số dư theo lịch trả ban đầu đạt 78%, miễn là bạn đóng tiền đúng hạn.
Vì sao máy tính dùng giá trị ban đầu thay vì giá trị hiện nay?
Vì quy định liên bang về mốc 80% và 78% dựa trên giá trị ban đầu, thường là số thấp hơn giữa giá mua và giá thẩm định lúc mua. Bỏ PMI dựa trên giá trị cao hơn hiện nay theo quy định riêng của nhà đầu tư và cần định giá lại.
Trả thêm tiền gốc có làm mốc tự động 78% đến sớm hơn không?
Về mặt luật thì không. Việc tự động chấm dứt đi theo lịch trả nợ ban đầu. Nhưng trả thêm giúp số dư thật đạt 80% sớm hơn, và lúc đó bạn có thể xin hủy. Trả thêm có ích, nhưng bạn phải tự gửi yêu cầu.
Lịch sử trả nợ thế nào là tốt để được hủy PMI?
Với khoản vay của Fannie Mae, không có kỳ nào trễ từ 30 ngày trở lên trong 12 tháng qua và không có kỳ nào trễ từ 60 ngày trở lên trong 24 tháng qua. Bạn cũng phải đang trả đúng hạn khi gửi yêu cầu.
Máy tính này có dùng cho vay FHA được không?
Không. Bảo hiểm khoản vay FHA theo quy định của HUD, không theo luật PMI. Phần lớn khoản vay FHA trả trước dưới 10% phải đóng phí MIP hằng năm suốt thời hạn vay. Hãy dùng máy tính phí bảo hiểm FHA cho các khoản vay này.
Nếu khoản vay của tôi chưa bao giờ có PMI thì sao?
Nếu LTV ban đầu bằng hoặc thấp hơn 80%, máy tính sẽ cho thấy bạn đã ở mức hoặc dưới ngưỡng. Khoản vay có tiền trả trước từ 20% trở lên thường không cần PMI.
Có ngày cuối cùng mà PMI bắt buộc phải chấm dứt không?
Có. PMI phải chấm dứt vào tháng sau điểm giữa thời hạn vay, ví dụ sau 15 năm với khoản vay 30 năm, nếu bạn trả đúng hạn. Điều này chủ yếu quan trọng với khoản vay có số dư giảm chậm.
Khoản vay thứ hai có thể cản trở việc hủy PMI không?
Có thể. Để xin hủy ở mốc 80%, bạn phải xác nhận phần vốn trong nhà không bị ràng buộc bởi một khoản vay phụ, như khoản vay thứ hai hoặc hạn mức tín dụng theo giá trị nhà (HELOC).
Nguồn
- When can I remove private mortgage insurance (PMI) from my loan? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- B-8.1-04, Termination of Conventional Mortgage Insurance (mở trong thẻ mới)Fannie Mae Servicing Guide · Đã kiểm tra
- What is private mortgage insurance? (mở trong thẻ mới)Consumer Financial Protection Bureau · Đã kiểm tra
- Mortgagee Letter 2023-05: Reduction of Annual Mortgage Insurance Premium Rates (mở trong thẻ mới)U.S. Department of Housing and Urban Development · Đã kiểm tra
Công cụ này chỉ đưa ra ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay tư vấn tài chính. Con số, phí và quy định của bên cho vay có thể khác. Cách chúng tôi nghiên cứu · Tuyên bố miễn trừ