모기지 계산기: 미국 집 월 상환액 계산

모기지 계산기는 어떻게 쓰나요?

이 모기지 계산기에 집값, 다운페이먼트, 금리, 기간을 넣고 지역 재산세, 주택보험, HOA 관리비, PMI를 더하면 됩니다. 월 합계 하나와 항목별 내역이 함께 나오므로 페이먼트에서 어느 부분이 비용을 키우는지 바로 보입니다.

입력 항목별 팁입니다.

• 주택 가격과 다운페이먼트: 둘의 차이가 융자 금액입니다. 목표 가격과 그보다 조금 낮은 가격을 모두 넣어 보세요.
• 금리: 대출기관의 융자 견적서(Loan Estimate)가 있다면 그 금리를 쓰세요. 없다면 예시 금리로 보고 여러 값을 넣어 보세요.
• 재산세율: 전국 평균이 아니라 집을 보고 있는 카운티의 세율을 쓰세요.
• 주택보험: 추측보다 실제 견적이 낫습니다. 폭풍이나 산불 위험 지역이라면 더욱 그렇습니다.
• PMI 요율: 다운페이먼트가 20% 미만일 때만 의미가 있습니다. 내 크레딧 점수에 맞는 요율을 대출기관에 물어보세요.

월 상환액은 어떻게 계산되나요?

계산기는 다섯 가지 월 금액을 더합니다. 표준 융자 공식으로 구한 원리금, 연간 재산세와 보험료의 12분의 1, 융자가 집값의 80%를 넘을 때의 PMI, 그리고 HOA 관리비입니다.

원리금은 표준 상환(amortization) 공식을 씁니다.

M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)

여기서 P는 융자 금액(집값 − 다운페이먼트), r은 연 금리를 12로 나눈 값, n은 월 납부 횟수(기간 × 12)입니다.

나머지 항목은 이렇게 계산합니다.

• 재산세 = 집값 × 세율 ÷ 12
• 주택보험 = 연간 보험료 ÷ 12
• PMI = 융자 금액 × PMI 요율 ÷ 12 (LTV가 80%를 넘을 때만)
• HOA = 입력한 월 관리비
• 총이자 = 월 원리금 × 납부 횟수 − 융자 금액

포함되지 않는 것: 클로징 비용, 공과금, 유지보수비, FHA 선불 보험료, 앞으로의 세금·보험료 변화. PMI는 나중에 없앨 수 있지만 여기서는 첫해 금액으로 고정해 보여 줍니다.

계산 예시는 어떻게 되나요?

$400,000 집에 $40,000를 다운하고 예시 금리 6.5%, 30년 융자를 받는다고 해 봅시다. 재산세율 1.1%, 연 보험료 $1,800, PMI 요율 0.5%를 넣으면 월 상환액은 약 $2,942입니다.

하나만 바꿔도 결과가 크게 움직입니다. 20%($80,000)를 다운하면 융자는 $320,000로 줄고 PMI가 없어져 월 약 $2,539가 됩니다. 10% 다운에 15년 기간이면 원리금은 월 약 $3,136으로 오르지만 총이자는 약 $204,478로 줄어듭니다.

금리도 그만큼 중요합니다. 같은 집, 같은 다운페이먼트를 세 가지 예시 금리로 비교했습니다.

이 금리는 예시일 뿐입니다. 페이지에는 참고용으로 Freddie Mac의 주간 모기지 시장 조사(PMMS) 최신 평균이 표시되지만, 실제 금리는 크레딧, 융자 종류, 대출기관에 따라 다릅니다.

결과는 무엇을 뜻하나요?

결과는 공과금과 유지비를 빼고 서비서에게 매달 낼 가능성이 큰 금액입니다. 세전 소득이 아니라 실수령액과 비교하고, 그러고도 저축할 여유가 남는지 확인하세요.

실제 금액을 바꿀 수 있는 규정은 다음과 같습니다.

• 모기지 보험 규정은 융자마다 다릅니다. 소비자금융보호국(CFPB)은 PMI가 대출기관을 보호하는 보험이며 다운페이먼트 20% 미만의 일반 융자에 보통 필요하다고 설명합니다. 원래 가치의 80%에서 취소를 요청할 수 있고, 보통 78%에서 자동 종료됩니다.
• FHA 융자는 방식이 다릅니다. HUD의 Mortgagee Letter 2023-05는 1.75% 선불 보험료와, 대부분의 30년 융자에 0.50~0.55%의 연간 보험료를 정하며, 융자 기간 내내 내는 경우가 많습니다.
• 세금과 보험료는 바뀝니다. 재평가와 보험료 인상으로 에스크로 금액이 시간이 지나며 오릅니다.
• 상환 구조에 따라 비율이 바뀝니다. CFPB는 초기 페이먼트가 주로 이자로 간다고 설명합니다. 시간이 지나면 원금 비중이 커지지만, 고정금리 융자의 월 원리금 자체는 그대로입니다.

자주 하는 실수는 무엇인가요?

예상 밖의 금액은 대부분 계산 실수가 아니라 빠뜨린 비용에서 나옵니다. 흔한 실수는 다음과 같습니다.

• 원리금만 보기. 세금과 보험이 매달 수백 달러를 더할 수 있습니다.
• 전국 평균 세율 쓰기. 재산세는 주와 카운티마다 크게 다릅니다.
• HOA 관리비 빠뜨리기. 콘도나 계획 단지는 관리비가 있는 경우가 많고, 대출기관 심사에도 들어갑니다.
• 광고 금리를 그대로 믿기. 광고 금리는 좋은 크레딧, 큰 다운페이먼트, 포인트 구입을 전제로 할 수 있습니다.
• 모기지 보험 무시하기. 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI나 FHA 보험료도 비용입니다.

다음에는 무엇을 보면 좋을까요?

결과로 가격대를 정한 뒤 소득과 저축으로 다시 확인하세요. 집 구입 가능 금액 계산기는 반대 방향으로 계산하고, 모기지 상환 스케줄 계산기는 매달 페이먼트가 원금과 이자로 어떻게 나뉘는지 보여 줍니다. 클로징 때 필요한 현금은 클로징 비용 계산기로 확인하세요.

더 큰 그림은 미국 첫 집 다운페이먼트는 얼마나 필요할까?와 크레딧 점수가 모기지 금리에 주는 영향에서 확인하세요.