모기지 상환 스케줄 계산기

이 모기지 상환 스케줄 계산기는 매달 페이먼트가 어디로 가는지 보여 줍니다. 융자 금액, 금리, 기간을 넣으면 월 원리금, 내게 될 총이자, 완납 월, 그리고 연도별로 갚은 원금과 이자, 남은 잔액을 정리한 표가 나옵니다.

이 계산기는 어떻게 쓰나요?

집값이 아니라 융자 정보만 있으면 됩니다.

• 융자 금액. 빌리는 금액을 넣으세요. 이미 융자가 있다면 오늘 잔액과 남은 기간을 넣어 남은 스케줄을 볼 수 있습니다.
• 금리. 고정 금리를 넣으세요. 아직 알아보는 중이라면 예시 금리를 쓰세요.
• 융자 기간. 10~30년 중에서 고릅니다.
• 첫 상환 월. 각 행에 연도가 표시되고 완납일이 정해집니다.

어떻게 계산되나요?

월 페이먼트는 표준 고정금리 공식을 씁니다.

M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)

P는 융자 금액, r은 월 금리(연 금리 ÷ 12), n은 월 납부 횟수(년 × 12)입니다.

그다음 매달을 차례로 계산합니다.

1. 이번 달 이자 = 잔액 × r
2. 이번 달 원금 = M − 이자
3. 새 잔액 = 잔액 − 원금

12개월씩 묶어 표의 한 행으로 만들고, 전체 기간의 이자를 더합니다. 총 납부액 = 융자 금액 + 총이자입니다. 고정 금리, 제때 납부, 추가 상환 없음을 가정하며, 세금, 보험, 모기지 보험은 빠져 있습니다.

계산 예시

이 스케줄에서 몇 해를 골랐습니다.

이 예시에서는 233번째 페이먼트, 거의 20년이 지나서야 월 원금 몫이 이자 몫을 넘어섭니다. 10년이 지나도 원래 융자의 약 85%가 남아 있습니다.

결과는 무엇을 뜻하나요?

스케줄을 보면 초기에는 페이먼트만으로 지분이 얼마나 천천히 쌓이는지, 끝으로 갈수록 얼마나 빨리 쌓이는지 알 수 있습니다. 이는 매도, 리파이낸스, 모기지 보험 해지에 중요합니다.

스케줄을 바꾸는 요인은 다음과 같습니다.

• 융자 기간. Freddie Mac은 15년 융자가 페이먼트는 높지만 지분이 더 빨리 쌓이고 30년보다 이자가 적다고 설명합니다.
• 추가 상환. CFPB는 원금을 추가로 갚으면 이자를 덜 내고 더 빨리 갚을 수 있다고 설명합니다. 서비서가 원금에 반영하는지 확인하세요.
• 조기 상환 위약금. 일찍 갚으면 수수료를 받는 융자도 있습니다. CFPB는 소액의 추가 원금 상환은 보통 위약금 대상이 아니라고 하지만, 내 융자를 확인하세요.
• PMI 시점. CFPB에 따르면 연방 규정상 예정 잔액이 집의 원래 가치의 78%에 이르면 PMI가 자동 종료되고, 80%에서 취소를 요청할 수 있습니다. 스케줄로 그 시점을 대략 알 수 있습니다.
• 세금과 보험. Freddie Mac은 고정금리라도 세금과 보험료가 바뀌면 전체 페이먼트가 매년 달라질 수 있다고 지적합니다.

자주 하는 실수는 무엇인가요?

• 융자 금액 대신 집값을 넣기.
• 스케줄이 세금·보험 에스크로까지 포함한 월 청구액과 같을 거라고 기대하기.
• 지분이 고르게 쌓인다고 생각하기. 처음에는 천천히 쌓입니다.
• 고정 기간이 지난 변동금리 융자에 이 스케줄을 쓰기.
• 원금에 반영하라고 서비서에 알리지 않고 추가 금액을 보내기.

관련 가이드와 계산기

기간을 다시 시작하기 전에 지금 리파이낸스를 해야 할까요?를, PMI 시점과 다운페이먼트의 관계는 미국 첫 집 다운페이먼트는 얼마나 필요할까?를 읽어 보세요.

그다음 모기지 추가 상환 계산기로 추가 금액이 스케줄을 어떻게 바꾸는지 보고, 모기지 계산기로 월 전체 청구액을 추정하거나, 15년 30년 모기지 비교 계산기로 기간을 비교하세요.