买房负担能力计算器：我能买多贵的房子？

这个买房负担能力计算器怎么用？

使用买房负担能力计算器时，先输入税前收入和其他每月债务，再输入首付、利率和当地费用。计算器会找出让完整月供同时不超过两个负债收入比（DTI）上限的最高房价，并告诉您是哪一个上限在限制您。

每一项的填写建议：

• 收入： 用所有贷款人的税前收入。贷款机构看的是税前收入。
• 其他债务： 用信用报告上的每月最低还款额，而不是欠款余额。
• 首付： 只填用于房价的现金。过户费用和储备金另外留出。
• 利率： 多试几个。利率变动1个百分点，结果就会相差几万美元。
• 上限： 28%和36%是稳妥的默认值。只有想看贷款机构可能批多少时才调高。

最高房价是怎么算出来的？

计算器先找出您每月最高的住房支出，再反推房价。它求出这样一个房价：本金、利息、房产税、保险、业主协会费和PMI（如有）加起来，正好等于这个住房支出。

第1步，确定月供上限：

• 住房上限 = 税前月收入 × 前端上限
• 负债上限 = 税前月收入 × 后端上限 − 其他每月债务
• 最高住房支出 = 两者中较小的一个

第2步，换算成房价。每借1美元对应的本金和利息来自标准贷款公式 M = P × r(1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)，其中 r 是月利率，n 是还款次数。房产税 = 房价 × 税率 ÷ 12，保险 = 每年保费 ÷ 12，PMI（贷款额 × PMI费率 ÷ 12）只在贷款超过房价80%时计算。

结果不包括过户费用（closing costs）、FHA预付保险费、维修和水电，并假设房产税和保险保持在您设定的水平。

举个具体例子是什么样？

一个家庭年收入9.5万美元、其他债务每月450美元、首付3万美元，按示例利率6.5%和28/36上限，大约能负担29.6万美元的房子。限制房价的是住房支出上限，而不是债务。

即使收入不变，利率也会改变答案：

这些都是示例利率。当前平均利率请查看Freddie Mac每周发布的房贷市场调查（PMMS）。

计算结果意味着什么？什么会改变它？

结果是根据您所选上限得出的房价上限，不是贷款机构的批准。贷款机构有自己的比率、信用规定和储备金要求，有些允许的负债远高于36%。批得更多，真正每月去付时感受可能完全不同。

不同贷款类型公布的上限不同：

• Fannie Mae： 根据其销售指南，自动审核系统下总DTI最高50%；手工审核为36%（信用分数和储备金达标时最高45%）。
• FHA： HUD的手册4000.1规定手工审核起点为住房31%、总负债43%，有补偿因素时可提高到40%和50%。
• 还款能力： 根据联邦规定，贷款机构必须考虑您的DTI或剩余收入，CFPB在合格抵押贷款（Qualified Mortgage）页面有说明。

地点也很重要。房产税税率因县而异；在房价高的地区，2026年合规贷款额度单户为832,750美元（高房价地区最高1,249,125美元），可能会限制常规贷款的金额。

最常见的错误有哪些？

大多数错误来自过于乐观的输入。请注意：

• 用税后收入当收入。 公式是按税前收入设计的，用税后收入等于把税扣了两次。
• 漏掉小额债务。 每月150美元的商店卡还款也要算。
• 把所有钱都放进首付。 您仍然需要过户费用和应急资金。
• 忽略当地房产税和保险。 两者都可能和默认值差很多。
• 把最高值当成目标。 CFPB建议您先记录开支，弄清自己能承受多少月供。

接下来看什么？

用美国房贷计算器把房价换算成完整月供，或者用买房需要多少收入计算器反过来算。想单独检查比率，可以用负债收入比计算器。

想了解更多，可以阅读在美国买房首付要付多少，以及刚来美国怎样建立信用分数以便申请房贷。