房贷提前还款计算器：多还一点能省多少利息？

这个房贷提前还款计算器显示，当您多于应还金额还款时会发生什么。可以加上每月额外金额、一次性还款，或两者都加。您会看到总共能省下多少利息、提前多少个月还清，以及多还和不多还两种情况下的总利息。

这个计算器怎么用？

先输入贷款的基本信息，再测试不同的额外还款金额。

• 贷款金额、利率和期限： 新贷款就填最初金额和完整期限；已经还了好几年的贷款，就填现在的余额，并选择最接近剩余年数的期限。
• 每月额外还本金： 即使金额不大也有帮助。试试50、100和200美元，比较一下。
• 一次性还款和月份： 适用于奖金、退税或遗产。第12个月表示这笔钱和第12期还款一起付。

是怎么算出来的？

工具会建立两份逐月还款计划，再进行比较。

1. 正常月供 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，r是月利率，n是还款次数。
2. 每月利息 = 余额 × r。
3. 偿还的本金 = M − 利息 + 额外还款（在所选月份再加上一次性还款）。
4. 余额按偿还的本金逐月减少，直到归零。
5. 节省的利息 = 正常计划的总利息 − 加速计划的总利息。
6. 节省的月数 = 正常还款次数 − 新的还款次数。

假设：利率固定，每一美元额外还款都用于本金，没有提前还款罚金，应还月供不变。不包括房产税、保险和房贷保险。

举个具体例子

同一笔贷款，不同的额外还款：

计算结果意味着什么？

结果显示的是按房贷利率提前还款带来的确定节省。越早多还，效果越大，因为前期余额最高。CFPB指出，即使每月多还100美元，也可能让贷款缩短好几年。

会改变答案的规定：

• 贷款服务商如何处理这笔钱。 CFPB建议确认您的贷款是否允许额外还款，并确保这些钱用于本金，而不是利息。
• 提前还款罚金。 CFPB表示，只有您在过户时同意了罚金条款才会适用，通常是在三年或五年内还清整笔贷款时。小额额外还本通常不会触发。
• PMI。 如果额外还款让余额更早降到房屋原始价值的80%，CFPB表示您可以申请提前取消PMI。例如，40万美元的房子贷款38万美元、示例利率6.5%，每月多还200美元，达到80%的时间会从大约第124个月提前到大约第87个月。
• 再融资。 Freddie Mac指出，可以把月供降低后省下的钱用于偿还本金，更早还清贷款。

最常见的错误

• 多还了钱却没有注明用于本金，结果可能被当作提前支付下期月供，而没有降低余额。
• 还没建立应急资金，就先提前还房贷。
• 背着高利率的信用卡债务，却在给低利率房贷多还钱。
• 以为应还月供会下降。通常只是贷款更早还清。
• 一次性大额还款前，忘了确认有没有提前还款罚金。

相关指南和工具

想了解怎样通过提前还款更早取消PMI，请阅读在美国买房首付要付多少；在多还房贷和保留现金之间犹豫，可以参考买房是全款付清好，还是贷款好。

然后在房贷还款计划表中查看完整的还款进度，用PMI取消计算器找出PMI的终止日期，或用15年和30年房贷对比比较更短的贷款。