¿Tasa fija o ajustable? Calculadora del salto de pago

Esta calculadora de tasa fija o ajustable muestra los dos lados de una hipoteca de tasa ajustable (adjustable-rate mortgage, ARM). Primero, cuánto ahorras mientras la tasa inicial del ARM está fija. Segundo, cuánto podría saltar tu pago cuando termina ese periodo. Ver el pago después del ajuste junto al pago fijo te ayuda a decidir si el ahorro inicial vale el riesgo.

Cómo usar esta calculadora

Consigue una cotización de tasa fija y una de ARM por el mismo monto y plazo, y luego prueba varias tasas de ajuste.

• Tasa fija y tasa inicial del ARM. Usa cotizaciones si las tienes, o tasas de ejemplo.
• Periodo fijo del ARM. Un “ARM de 5 años” mantiene su tasa inicial durante 5 años. Freddie Mac dice que los periodos iniciales van de seis meses a 10 años, y los de 3, 5 y 7 años son los más comunes.
• Tasa después del ajuste. Es un “¿qué pasaría si…?”. Pruébala al menos dos veces: una con la tasa inicial más el tope del primer ajuste, y otra con la tasa inicial más el tope de por vida.

Cómo se calcula

Cada pago usa la fórmula estándar M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), con r como tasa mensual y n como número de pagos.

1. Pago fijo = M sobre el préstamo a la tasa fija durante todo el plazo.
2. Pago inicial del ARM = M sobre el préstamo a la tasa inicial del ARM durante todo el plazo.
3. Saldo al ajustarse = lo que queda después de los pagos del periodo fijo a la tasa inicial.
4. Pago después del ajuste = M sobre ese saldo a la tasa de ajuste por los años que quedan.
5. Ahorro inicial = (pago fijo − pago inicial del ARM) × meses del periodo fijo.
6. Salto de pago = pago después del ajuste − pago inicial del ARM, que también se muestra como porcentaje.

Supuestos: un solo ajuste que dura el resto del préstamo, ningún ajuste posterior, ningún tope de pago ni amortización negativa, y solo capital e intereses.

Ejemplo con números

El mismo ARM con distintas tasas de ajuste:

Con un periodo fijo de 7 años en cambio, el ARM ahorra unos $13,036 antes del ajuste, y una tasa de ajuste de 7.5% sube el pago unos $307.

Qué significa tu resultado

Un ARM gana si vendes o refinancias antes del ajuste, o si las tasas se mantienen bajas. Pierde si te quedas con el préstamo y la tasa sube. La fila del peor caso es la que hay que tomar en serio: ¿podrías pagarlo?

Reglas que cambian la respuesta:

• Topes de tasa. La CFPB dice que los topes comunes del primer ajuste son de 2 o 5 puntos, los de ajustes posteriores de 1 o 2 puntos, y el tope de por vida casi siempre es de 5 puntos. Dos ARM con la misma tasa inicial pueden tener topes distintos.
• Índice y margen. La CFPB explica que tu nueva tasa es un índice más el margen del prestamista, dentro de los topes. Los pagos pueden no bajar mucho aunque bajen las tasas.
• Frecuencia de los ajustes. El ejemplo de Freddie Mac: un ARM 3/1 es fijo por tres años y después puede cambiar una vez al año. Pregunta cada cuánto se ajusta tu préstamo.
• Multa por pago anticipado. Freddie Mac advierte que algunos ARM cobran una multa por liquidar antes. La CFPB dice que pidas una cotización sin ella.

Errores comunes

• Probar solo un ajuste pequeño e ignorar el tope de por vida.
• Contar con refinanciar antes del ajuste. El valor de las casas y las finanzas pueden cambiar.
• Comparar un ARM y un préstamo fijo con plazos o montos distintos.
• Ignorar cada cuánto se ajusta la tasa después del primer ajuste.
• Fijarte en el ahorro inicial sin compararlo con el posible costo anual después del ajuste.

Guías y herramientas relacionadas

Antes de elegir un ARM, revisa cuánto necesitas de enganche, porque un enganche mayor baja el saldo sobre el que se calcula cualquier ajuste. Si tu crédito es corto, lee cómo construir crédito para comprar casa: un mejor puntaje puede darte una mejor tasa fija y hacer innecesario el riesgo de un ARM.

Luego compara puntos con la calculadora de puntos hipotecarios, compara plazos fijos con la calculadora de hipoteca a 15 o 30 años, o revisa un refinanciamiento futuro con la calculadora de refinanciamiento.