변동금리 고정금리 비교 계산기

이 변동금리 고정금리 비교 계산기는 변동금리 모기지(adjustable-rate mortgage, ARM)의 양면을 보여 줍니다. 첫째, ARM의 초기 금리가 고정된 동안 얼마나 아끼는지. 둘째, 그 기간이 끝났을 때 페이먼트가 얼마나 뛸 수 있는지입니다. 조정 후 페이먼트를 고정금리 페이먼트와 나란히 보면 초기 절약이 위험을 감수할 만한지 판단하는 데 도움이 됩니다.

이 계산기는 어떻게 쓰나요?

같은 융자 금액과 기간으로 고정금리 견적과 ARM 견적을 받은 뒤, 조정 금리를 여러 개 넣어 보세요.

• 고정 금리와 ARM 초기 금리. 견적이 있으면 그 금리를, 없으면 예시 금리를 쓰세요.
• ARM 고정 기간. “5년 ARM”은 초기 금리를 5년 동안 유지합니다. Freddie Mac은 초기 기간이 6개월에서 10년까지 있으며, 3년, 5년, 7년이 가장 흔하다고 설명합니다.
• 조정 후 금리. 가정해 보는 값입니다. 최소 두 번 계산하세요. 초기 금리 + 첫 조정 상한, 그리고 초기 금리 + 평생 상한입니다.

어떻게 계산되나요?

각 페이먼트는 표준 공식 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)을 쓰며, r은 월 금리, n은 납부 횟수입니다.

1. 고정금리 페이먼트 = 고정 금리와 전체 기간으로 구한 M
2. ARM 초기 페이먼트 = ARM 초기 금리와 전체 기간으로 구한 M
3. 조정 시점 잔액 = 초기 금리로 고정 기간 동안 낸 뒤 남은 금액
4. 조정 후 페이먼트 = 그 잔액에 조정 금리와 남은 햇수로 구한 M
5. 초기 절약액 = (고정금리 페이먼트 − ARM 초기 페이먼트) × 고정 기간 개월 수
6. 페이먼트 쇼크 = 조정 후 페이먼트 − ARM 초기 페이먼트, 비율로도 표시

가정: 조정은 한 번이며 남은 기간 내내 유지되고, 이후 조정, 페이먼트 상한, 마이너스 상환은 없으며, 원리금만 다룹니다.

계산 예시

같은 ARM을 다른 조정 금리로 계산했습니다.

고정 기간이 7년이라면 ARM은 조정 전까지 약 $13,036를 아끼고, 7.5%로 조정되면 페이먼트가 약 $307 오릅니다.

결과는 무엇을 뜻하나요?

조정 전에 집을 팔거나 리파이낸스하거나, 금리가 낮게 유지되면 ARM이 유리합니다. 융자를 계속 유지하는데 금리가 오르면 불리합니다. 가장 진지하게 봐야 할 것은 최악의 경우 행입니다. 그 금액을 낼 수 있나요?

답을 바꾸는 규정은 다음과 같습니다.

• 금리 상한. CFPB는 첫 조정 상한은 보통 2%포인트나 5%포인트, 이후 상한은 1%포인트나 2%포인트, 평생 상한은 5%포인트가 가장 흔하다고 설명합니다. 초기 금리가 같은 두 ARM도 상한은 다를 수 있습니다.
• 지표와 마진. CFPB는 새 금리가 상한 안에서 지표에 대출기관의 마진을 더한 값이라고 설명합니다. 금리가 내려가도 페이먼트는 크게 줄지 않을 수 있습니다.
• 조정 주기. Freddie Mac의 예: 3/1 ARM은 3년간 고정된 뒤 1년에 한 번 바뀔 수 있습니다. 내 융자가 얼마나 자주 조정되는지 물어보세요.
• 조기 상환 위약금. Freddie Mac은 일부 ARM이 일찍 갚을 때 위약금을 받는다고 경고합니다. CFPB는 위약금 없는 견적을 요청하라고 권합니다.

자주 하는 실수는 무엇인가요?

• 작은 조정만 시험하고 평생 상한은 무시하기.
• 조정 전에 리파이낸스할 수 있다고 믿기. 집값과 재정 상황은 바뀔 수 있습니다.
• 기간이나 융자 금액이 다른 ARM과 고정금리 융자를 비교하기.
• 첫 조정 이후 금리가 얼마나 자주 바뀌는지 무시하기.
• 조정 후 매년 더 들 수 있는 비용과 비교하지 않고 초기 절약액만 보기.

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