浮动利率和固定利率房贷对比计算器

这个浮动利率和固定利率房贷对比计算器，让您看清浮动利率房贷（ARM）的两面。第一，ARM起始利率锁定期间能省多少钱；第二，固定期结束后月供可能跳升多少。把重设后的月供和固定利率月供放在一起，有助于判断前期的节省是否值得承担这个风险。

这个计算器怎么用？

针对同样的贷款金额和期限，分别拿一份固定利率报价和一份ARM报价，然后测试几个不同的重设利率。

• 固定利率和ARM起始利率： 有报价就用报价，否则用示例利率。
• ARM固定期： “5年期ARM”的起始利率维持5年。Freddie Mac表示，初始固定期从6个月到10年不等，最常见的是3年、5年和7年。
• 重设后的利率： 这是一个假设测试。至少算两次：一次用起始利率加首次调整上限，一次用起始利率加终身上限。持工作签证、未来去留不确定的买家，更要认真测试最坏情况。

是怎么算出来的？

每笔月供都使用标准公式 M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)，r是月利率，n是还款次数。

1. 固定利率月供 = 按固定利率、完整期限计算的M。
2. ARM起始月供 = 按ARM起始利率、完整期限计算的M。
3. 重设时余额 = 按起始利率还完固定期后剩下的余额。
4. 重设后月供 = 按重设利率、剩余年数对这笔余额计算的M。
5. 固定期节省 =（固定利率月供 − ARM起始月供）× 固定期月数。
6. 月供冲击 = 重设后月供 − ARM起始月供，同时以百分比显示。

假设：只重设一次并持续到贷款结束，之后不再调整，没有月供上限或负摊还，只含本金和利息。

举个具体例子

同一笔ARM，不同的重设利率：

如果固定期改为7年，ARM在重设前大约节省$13,036；重设利率为7.5%时，月供增加约$307。

计算结果意味着什么？

如果您在重设前卖房或再融资，或者利率一直保持低位，ARM就划算。如果您一直持有贷款而利率上升，ARM就吃亏。最该认真对待的是最坏情况那一行：您付得起吗？

会改变答案的规定：

• 利率上限。 CFPB表示，常见的首次调整上限是2或5个百分点，之后每次是1或2个百分点，终身上限最常见的是5个百分点。起始利率相同的两笔ARM，上限可能不同。
• 指数和利差。 CFPB解释，新利率等于指数加上贷款机构的利差，并受上限限制。即使市场利率下降，月供也未必降多少。
• 调整频率。 Freddie Mac举例：3/1 ARM固定三年，之后每年可以调整一次。请问清您的贷款多久调整一次。
• 提前还款罚金。 Freddie Mac提醒，有些ARM对提前还清收取罚金。CFPB建议索取没有罚金的报价。

最常见的错误

• 只测试小幅重设，忽略终身上限。
• 指望在重设前再融资。房屋价值和财务状况都可能变化。
• 用不同的期限或贷款金额比较ARM和固定利率贷款。
• 忽略首次重设之后利率多久调整一次。
• 只看前期节省，不和重设后每年可能多付的成本比较。

相关指南和工具

在选择贷款方式之前，可以阅读买房是全款付清好，还是贷款好；持工作签证的买家，请先看持H-1B等工作签证能在美国贷款买房吗。

然后用房贷买点计算器比较买点数，用15年和30年房贷对比比较固定期限，或用再融资回本计算器检查以后的再融资。