Lãi suất cố định hay lãi suất điều chỉnh (ARM)? Máy tính so sánh

Bạn đang phân vân chọn lãi suất cố định hay lãi suất điều chỉnh? Công cụ này cho thấy cả hai mặt của khoản vay lãi suất điều chỉnh (adjustable-rate mortgage, ARM). Thứ nhất, bạn tiết kiệm được bao nhiêu trong lúc lãi suất ban đầu của ARM còn được giữ cố định. Thứ hai, tiền góp có thể tăng bao nhiêu khi giai đoạn đó kết thúc. Đặt tiền góp sau điều chỉnh cạnh tiền góp lãi suất cố định giúp bạn quyết định khoản tiết kiệm ban đầu có đáng với rủi ro hay không.

Cách dùng máy tính này

Lấy một báo giá lãi suất cố định và một báo giá ARM cho cùng số tiền vay và thời hạn, rồi thử vài mức lãi suất sau điều chỉnh.

• Lãi suất cố định và lãi suất ban đầu của ARM. Dùng báo giá nếu có, hoặc lãi suất ví dụ.
• Giai đoạn cố định của ARM. “ARM 5 năm” giữ lãi suất ban đầu trong 5 năm. Freddie Mac cho biết giai đoạn ban đầu từ sáu tháng đến 10 năm, phổ biến nhất là 3, 5 và 7 năm.
• Lãi suất sau khi điều chỉnh. Đây là giả định “nếu như”. Hãy chạy ít nhất hai lần: một lần với lãi suất ban đầu cộng mức trần điều chỉnh lần đầu, và một lần với lãi suất ban đầu cộng mức trần trọn đời.

Cách tính

Mỗi khoản tiền góp dùng công thức chuẩn M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1), trong đó r là lãi suất tháng và n là số kỳ góp.

1. Tiền góp cố định = M trên khoản vay ở lãi suất cố định trong trọn thời hạn.
2. Tiền góp ban đầu của ARM = M trên khoản vay ở lãi suất ban đầu của ARM trong trọn thời hạn.
3. Số dư khi điều chỉnh = phần còn lại sau các kỳ góp của giai đoạn cố định ở lãi suất ban đầu.
4. Tiền góp sau điều chỉnh = M trên số dư đó ở lãi suất sau điều chỉnh trong số năm còn lại.
5. Tiền tiết kiệm giai đoạn đầu = (tiền góp cố định − tiền góp ban đầu của ARM) × số tháng của giai đoạn cố định.
6. Cú sốc tiền góp = tiền góp sau điều chỉnh − tiền góp ban đầu của ARM, kèm theo phần trăm.

Giả định: một lần điều chỉnh kéo dài suốt phần còn lại của khoản vay, không có các lần điều chỉnh sau, không có mức trần tiền góp hay khoản vay tăng dư nợ (negative amortization), và chỉ gồm tiền gốc và lãi.

Ví dụ tính

Cùng khoản ARM đó với các mức lãi suất sau điều chỉnh khác nhau:

Nếu giai đoạn cố định là 7 năm, ARM tiết kiệm khoảng $13,036 trước khi điều chỉnh, và lãi suất điều chỉnh lên 7.5% làm tiền góp tăng khoảng $307.

Kết quả có ý nghĩa gì

ARM có lợi nếu bạn bán nhà hoặc tái cấp vốn trước khi điều chỉnh, hoặc nếu lãi suất vẫn thấp. ARM bất lợi nếu bạn giữ khoản vay và lãi suất tăng. Dòng trường hợp xấu nhất là dòng cần xem nghiêm túc: bạn có trả nổi không?

Những quy định làm thay đổi câu trả lời:

• Mức trần lãi suất. CFPB cho biết mức trần lần điều chỉnh đầu thường là 2 hoặc 5 điểm, các lần sau 1 hoặc 2 điểm, và mức trần trọn đời phổ biến nhất là 5 điểm. Hai ARM có cùng lãi suất ban đầu có thể có mức trần khác nhau.
• Chỉ số và biên độ. CFPB giải thích lãi suất mới bằng chỉ số cộng biên độ của bên cho vay, trong giới hạn mức trần. Tiền góp có thể không giảm nhiều dù lãi suất chung giảm.
• Tần suất điều chỉnh. Ví dụ của Freddie Mac: ARM 3/1 cố định trong ba năm rồi có thể thay đổi mỗi năm một lần. Hãy hỏi khoản vay của bạn điều chỉnh bao lâu một lần.
• Phí phạt trả nợ trước hạn. Freddie Mac cảnh báo một số ARM tính phí khi trả hết sớm. CFPB khuyên nên xin báo giá không có phí này.

Những lỗi thường gặp

• Chỉ thử một mức điều chỉnh nhỏ mà bỏ qua mức trần trọn đời.
• Trông chờ tái cấp vốn trước khi điều chỉnh. Giá nhà và tài chính có thể thay đổi.
• So sánh ARM và khoản vay cố định với thời hạn hoặc số tiền vay khác nhau.
• Bỏ qua tần suất điều chỉnh lãi suất sau lần đầu.
• Chỉ chú ý tiền tiết kiệm giai đoạn đầu mà không so với chi phí có thể phải trả thêm mỗi năm sau khi điều chỉnh.

Bài viết và công cụ liên quan

Đọc cần chuẩn bị giấy tờ gì để được pre-approval trước khi xin báo giá cả ARM và lãi suất cố định, và mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền trả trước để đặt mức tiền góp bạn duy trì được lâu dài.

Sau đó, so sánh points với máy tính mortgage points, so sánh các thời hạn cố định với máy tính vay mua nhà 15 năm hay 30 năm, hoặc kiểm tra một khoản tái cấp vốn trong tương lai với máy tính điểm hòa vốn khi refinance.